こんにちは、ごうです。
2019年にワンルーム投資マンションを無知で複数部屋購入し、人生終わりかけたことがあります。
信頼出来る先輩の紹介を受けて不動産会社から話を聞いてみましたが、先輩の紹介ということで警戒心が緩んでしまいました。
説明を聞いても全てが魅力的に聞こえてしまい、よく分からないまま複数部屋の新築ワンルーム投資マンションを購入。
しかしこれまで懇切丁寧に接してくれていた不動産会社の対応が、物件購入後に急に悪くなりました。
具体的には
①返事は遅い
基本的に夜中の返信。明らかに飲み終わってから返信してるであろう文章。
②適当に誤魔化してくる
節税の方法が、架空の領収書だらけで、
「これって大丈夫なんでしたっけ？」と聞くと、
「グレーではあります」「１００年度に１度取り締まられるかどうかのレベルです」
とごまかしてきました。
③買う前にするべき説明を買ってからあれこれ言ってくる、
購入前は、「購入後に出てくる設備交換のための出費はは給湯器などくらいです。ほかにはほとんどありません。」と説明をしていました。
が、あとになって、「これがオーナー負担の一覧です。」
と、メールでポロっと送ってきて、それが膨大な量のオーナー負担量。説明もなし。。
④買う前に言っていたことと違う
「投資用でマンションを複数棟購入しても、住宅ローンは問題なく組める」と自信もって豪語されましたが、いざ私が住宅を購入しようとした際、20社くらいの銀行からローン借入をお断りされました。
「あの時言ってたことと全然違うけど？どういうこと」と問い詰めたら、
「現状投資用の買い入れ額が大きいので銀行がそういう判断をしたのだと思います」となぜか他人事で説明してくるクソ営業マンがいました。
挙げたらキリがありませんが、①～④の積み重ねで徐々に不信感が募ってきました。
「このまま持ち続けて本当に良いのか？」
「騙されてしまったのではないか？」
「でも、デカい買い物をしたので失敗したと思いたくない、、、」
こんな葛藤の中、不安な日々を過ごしていました。
最終的に、持ち続けることのメリットはない、と判断して保有してから約2年で全て売却しました。
不動産会社の不正もあったので、多少の手出しで全て売却しましたが、あの時すぐに売却に向けて動き始めたことで今があります。
不安な気持ちのまま日々を過ごしていたあの時に比べると、今は本当にスッキリした気持ちで毎日を過ごせています。
この記事では、ワンルーム投資マンションをなんとなく購入して、持ち続けるべきなのか？大丈夫なのか？でもどうしたら良いか分からない、、と漠然とした不安を抱えながら過ごしている方は、すぐに売却に向けて動き始めた方が良い2つの理由をお伝えしていきます。
ぜひ最後まで読んでみてください。
■家賃の下落と修繕費の上昇により、月々の収支が悪化し続けます。
こんなことありませんか？
ワンルーム投資マンションを購入する際に、営業マンから東京都内の家賃相場の推移を見せられたことはありませんか？
あの資料を使って、
「家賃は全然下がらないどころか上がっています。」
という話をしてくる人が多いかと思います。
嘘ではないですが、特定の地域に限定されています。
また、2024年現在は、東京以外の都道府県は軒並み家賃の平均は下落傾向にあり、東京都内でも中心部以外の家賃は下落してるエリアがあります。
港区、新宿区、品川区、その他中心部の行政区のように、特定のエリアが引き上げられているにすぎません。
また、特に新築を購入されている方は、ありえない金額での家賃設定なので、早いうちに家賃は下がる可能性が高いです。
私の相談者の方で、神奈川のとあるエリアの新築物件で5年後に家賃を下げられてしまったというご相談がありました。
家賃が5000円下がるだけで月々の収支もその分マイナスです。
更に、修繕費です。
特に修繕費は最初のうちは1000円から2000円の間ですが、数年経てば5000円近くまで上がりますし、更に古くなればなるほど上がります。
家賃が5000円安くなり、修繕費が5000円高くなるだけで、月々の収支はマイナス10000円と、決して安い金額ではありません。
更に、物件を売却しようと思ったら、この家賃下落と修繕費アップは、売却価格の下落に大きく影響します。
詳しくは、こちらのブログをお読みください。https://damp-beppu-1974.schoolbus.jp/archives/719
5000円～10000円家賃が変わるだけで、売却金額は1,000,000円～3,000,000円ほど変わってきます。
このように、家賃の下落はエリアによって起きています。
修繕費については、今安い金額を設定されている人は、そのうち必ず上がります。
・月々の収支がどんどんマイナスになっていくこと、
・売却する際な価格が下落すること、
を考えた時に、今保有している物件を持ち続けることが本当にメリットがあるのかをきちんと考えた方が良いかと思います。
■年数が経てば経つほど設備の故障による支出が重くのしかかる
購入する前に、営業マンから
「設備などが将来的に壊れた際に、お支払いいただくことがあります。あ、でも大丈夫です。確定申告でちゃんと申告できますので安心ください。あっても給湯器とかですからそんなに多くはないです。」
なんて言われたことはありますか？
僕はこう言われて安心しきっていたのですが、落とし穴だらけです。
まず、確定申告したところでお金は全て戻ってきません。
私に相談してくるご相談者様もよく勘違いしているのですが、戻ってくるのは雀の涙程度です。
てか全部戻ってくるそんなうまい話あるわけがありません。
更に、「給湯器とか」くらいのレベルではなく、オーナー負担のモノはこんなにあります。(写真)
経年劣化や何かしらの要因で故障したものについては、オーナー負担分がこんなにあるんです。
購入後に、
「念の為ですが、壊れた設備などをこちらが補填しなきゃいけないのは給湯器と他には何かありますかね？」
と聞いたところ、このリストが送られてきました。
最初の話とまったく違うわけです。
新築は新しいので、設備も多少長持ちしますが、中古で買われた方は、割とすぐ
「何かしらが故障した」
という連絡を管理会社もらうかと思います。
本来であればまず、自身が負担しなくてはならない設備や費用をきちんと確認する必要があります。
その上で、現状の築年数を考えた上で、
今後来るであろう度重なる設備故障による出費の前に早々と売却活動を検討することも必要です。
■最後に
いかがでしたでしょうか。
本日ご紹介した大きなリスクは2つ。
・家賃の下落による支出増
・設備の故障による出費
これらは数多くあるリスクのうちの代表例です。
この他にも、金利の上昇による月々の出費増加や、その他いろいろとあります。
また、昨今不動産価格がバブル期を超えているとも言われている中で、いつマンション価格が下落してもおかしくないと言われています。
業界では、新築ワンルームを買わされた人は
「あ、またババ引かされてる」
とまで言われています。
そんな中で、既に郊外や東京23区中心部以外の中古マンションは値下がりしてきている、といったニュースも頻繁に流れております。
正直たかが老後の月々数万の安定収入のために、よく分からずに大きなリスクを抱えて35年間もワンルーム投資を持ち続けるなんてアホらしいな、、、と僕はワンルームで騙されてから思いました。
僕みたいに無知で購入した人は、このリスクを想定せずに購入した人も多いのではないかと思います。
ワンルーム投資はそう簡単に儲けられる仕組みになっておりませんし、持つことで様々な金銭的リスクは多いです。
よく分からずに買って後悔している人、日々不安な気持ちで過ごしている人、少しでも早く解決に向かえるように、動いてみてはいかがでしょうか。
様々なご相談を受け付けておりますので、お気軽にお声がけください。
読んでいただきありがとうございました。
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