こんにちは。ごうです。
僕は2019年に、不動産会社に騙される形で新築ワンルーム投資マンションを4部屋購入しました。
結果的に、全て無事に売却が済みましたが、当時は地獄絵図でした。
購入後に営業マンの態度が一気に変容し、何を問い合わせしてもレスポンスは遅いし、購入前に言ってたことと全然違うことが判明しました。
なので、様々な不信感が募り、色々と調査をしたところ騙されていたことが判明。
当時、騙されたことがわかった瞬間、家の書斎で呆然と頭を抱えてしばらく身動きすら取れなかったのを今でも鮮明に覚えています。
数千万の借入があり、しかもその物件が詐欺案件。
子供が生まれたばかりでこれから毎日楽しい日々を送れるとワクワクしていた日々からのどん底。
とにかく
「どうにかしなくては、、、少しでも速く手放さないと、、、」
夜、布団に入っても頭の中はワンルーム投資マンションのことばかりで眠れない夜を過ごしました。
売却までの2年間で、髪の毛の色はストレスによって真っ白になりました。
家族からも
「黙ってないでさっさとどうにかするために動いてよ」
と、子供が寝静まったリビングで悲しそうな顔をした妻に飽きれられる日々。
とにかく解決に向けて動くほかなく、ネット上をしらべ漁り、売却査定を依頼しまくりました。
しかし、この売却査定が更に僕の頭を混乱させ、何を信じて良いのか分からない、、、と人間不信に陥りました。
このブログでは、売却査定に関する僕が体験したこと、ワンルーム投資マンションにおける売却の裏側を実際の仕組みを用いて説明していきたいと思います。
・ワンルーム投資マンションを売却したいなーと考えてる方
・ワンルーム投資マンションの売却査定を既にお願いしていて、混乱してる方、迷われている方
・どこにワンルーム投資マンションの査定をお願いしてよいか分からない方
読んで参考にしていただけたらと思います。
①色々な会社に査定をお願いするも、出てくる結果に更に混乱して誰を信じて良いか分からなくなる
騙されていることが判明した日から、保有していたワンルーム投資マンション4部屋の売却査定を様々な会社にお願いしました。
しかし、あるところは高く見積もってきたり、あるところは非常に安い価格で見積もってきたり、提示してくる値段が会社によって異なったためわけが分からなくなりました。
そもそも、不動産に関する知識が甘すぎたのか
「利回りって何？」
「なんで会社によって利回りの差分がこんなに大きいの？」
「安く見積もる会社と高く見積もる会社の違いって何？？？」
「どの会社が正しいことを言ってるの？」
と言葉の意味すらよく理解できない状態まま、家のリビングで必死こいてパソコンとにらめっこをするも、完全に混乱。
※1社目の査定
※2社目の査定
「違いはなんだ？？？」
「これはまた騙されてしまうんじゃないか。。。」
そんな前兆をひしひしと感じていましたが、勇気を出して売却査定の連絡をくれた複数の会社と面談しました。
しかし、それが更に混乱させます。
不動産会社からこんなことを言われました。
ある会社から
「安く見積もりを出しているところは、安く買って利益を多く乗せて儲けようとしてますよ。この価格での見積もりはひどいですね」
と言われたので、高く見積もりを出す会社が親切なのかと思いきや、別の会社からは
「高く見積もりを出しているところは、専任契約を結ぶだけ結んで、あとで結局その値段で売れませんでしたー、もう少し安ければ売れますよ。と後々値引き要請して断れない状況を作るだけですよ。」
と言われます。
あるいはまた別の会社からは
「利回りは周辺物件の販売事例から抽出しています。築年数5年以内であれば、大体５～６％程が相場です。」
「このあたりの利回りでいけば、大体４～５％が相場です。５～６％はさすがにないですよ。」
「うちは販売力・交渉力に長けているから高く売れますよ」
「私たちは最新のAIを投入して販売活動をしているので、より高い値段で買ってくれる人をマーケティングして行きますよ！」
と説得されます。
どの会社の言うことも一理あって、納得ができる説明だからこそ聞けば聞くほど、何が正しいのか、誰が正しいことを言っているかさっぱり分かりませんでした。
そもそも投資用不動産に関する知識がなさ過ぎたが故に、正しい情報を見極める判断軸がなかったんです。
「結局どの会社も、不動産知識に乏しい僕をひっかけて利益をたんまり取ろうとしているのではないか？」
と、頭の中をよぎるのは再び騙されて家のリビングで頭を抱えてうなだれている自分の姿でした。
多くの不動産会社から言われることは
「正直、今保有してる物件は長期で持っていたとしても損しか残りませんよ。早めに売却することをお勧めします」
これだけはなぜか共通して各社の話。
「早く手放したい、でもどうした良いか分からない、、、」
売却査定をお願いしてからは、毎日毎日家のパソコンの前で査定金額とにらめっこでした。
出てきた査定金額で売却した際、どのくらいの手出し金額がでるのか調べてみると、
そのあまりにも多い手出し金額に絶望しました。
ワンルーム投資マンションの売却には一般の人には知らされない裏側があった。
そんな中、ネット検索中にとある不動産相談窓口を見つけました。
他のブログにも詳細を記載していますので、どういう窓口かはこちらを確認ください。
https://damp-beppu-1974.schoolbus.jp/archives/676
不動産トラブル解決の専門部隊をお持ちの不動産会社です。
その会社が教えてくれたのは、投資マンションの価格の決まり方と、販売ルートについてです。
今まで私は、物件価格については不動産会社と次に買うオーナーの双方で会話がなされて値段が決まるモノだと思ってました。
すなわち、交渉力次第、不動産会社次第で高くも安くもなるものだと。
また、ダイレクトメールとかで色々な不動産会社からメールが来るのですが、
「今すぐ〇〇万円で購入したいとおっしゃっているオーナーさんがいます。売却をご検討いただけますでしょうか？」
という、いかにも次のオーナーが既にいるかのようなお手紙が届いたりしました。
それがなかなかの高値で来るので、
「世の中には不動産会社と連携して次の物件を探してる人がたくさんいるのか、、、」
と、スムーズに手放せることを少し期待してしまう自分がいたりしました。
価格の決定の仕方と、実際に販売に至るまでのルートについて、大きく認識を間違っていたと同時に、この仕組みを知らなければワンルーム投資マンションの売却において大きな損をしかねないということが分かりました。
具体的に書いていきます。
１．価格の決まり方
物件の定価は、不動産会社とオーナーが決めるのではなく、金融機関の評価額で決まります。
販売する不動産会社が、ワンルーム投資ローンの商品を扱っている提携先の金融機関に物件の評価額を出してもらい、そこで初めて物件価格が決まります。
なので、そもそもチャレンジ価格、適正価格、成約価格、とか分けていかにも「高く売れるように頑張ります！」という話は基本的に不動産会社のふっかけです。
期待を持たせて結局金融機関の評価額よりも大幅に安い金額で売却させ、少しでも多くの利益を確保しようとしているに過ぎません。
銀行によって計算方法が異なるのですが、これは別途また記事を書いていきたいと思います。
ここでお伝えしたいのは、投資用マンションの価格は、銀行の評価額で決まります。
このルールは知っておいた方が今後売却を検討する上で非常に大事になってきます。
２．不動産会社の販売ルートについて
よくこんなダイレクトメールが届きませんか？
「〇〇万円ならいますぐ買いたいというオーナーさんがいます！」
こんなダイレクトメールが不動産仲介会社から届くと思います。
ですが、ここに書いてあるオーナーさんは、実際にはオーナーさんではないケースが99％だと思ってください。
ワンルーム投資マンションにおける販売ルートの詳細を説明します。
上記のような場合は基本的にこんな感じです。
今すぐ買いたいと言っているのはオーナーではなく、赤の点線で囲っているワンルーム販売会社、すなわち売主業者です。
ワンルーム投資マンションを売却したいと思っているオーナーさんが、この仕組みを知らずに仲介業者に売却を相談し、専任契約を結んだ日には手数料も利益もすっぱ抜かれて大きく損をするだけです。
ワンルーム投資マンションの売却においては仲介を挟むだけ無駄なんです。
結局仲介手数料もかかり、仲介会社も売主も利益を乗せるので、直接売主業者に販売する方が良いです。
もちろん、当時の私はその仕組みを全く知りませんでした。
どこの業者に頼むのが良いのか？
本当に高く売れるのか？
全てが疑わしい情報としか思えず、どうしたらよいのかわかりませんでした。
色々な不動産会社に相談したところで、都合の良い査定をしてくる会社もいれば、渋い査定をしてくる会社もいるので、何が正しいのかどうか、もはや冷静に判断できる精神状態にいませんでした。
ここで、販売ルートを理解したところで1つの疑問が浮かびます。
なぜ仲介会社は直接次のオーナーに販売しないのか？
一番大きい理由は「金融機関」です。
売主は、現在マンションを保有しているオーナーと直接売買契約を結びます。
この場合、万が一オーナーが途中で支払い能力がなくなった際の責任を、売主側が負うことになるケースもあるので、金融機関はオーナーのローン審査が通れば良い条件（安い金利）で貸し出す判断をします。
これがいわゆる、ワンルーム投資マンションの販売会社にとって一番大事な「金融機関との提携」になります。
一方で、仲介会社が仲介をし、とあるマンションの前オーナーから新オーナーに物件が渡る際、あくまで仲介をするだけで売買契約は前オーナーと新オーナーが結びます。
この場合、もし新オーナーに返済能力がなくなったとしても、仲介会社や前オーナーが責任を負うことはできません。
このケースだと、金融機関としてはリスクが非常に大きいため、頭金を払ってでも、高い金利だとしても、購入できる支払い能力の高い方にしかローンをおろしません。
よって、仲介会社経由で直接オーナーに販売するとなった場合
- 頭金が多く必要
- 高金利
- ローン年数が短い
など、新オーナー側に大きなデメリットがあります。
この違いが販売活動にどういう影響を与えるか説明します。
昨今、サラリーマンの節税対策・年金対策、というキーワードで投資マンションはサラリーマン向けの商品となっています。
サラリーマンは投資家と違って、多額の頭金発生などは大きな障害となり販売がしにくくなります。
なので、仲介会社は直接オーナーに販売するにも難易度が高くなります。
仲介会社は、オーナーに直接販売するのではなく、売主との間に入って仲介手数料を取り、且つ利益を乗せて販売する方が、スピードも早く数も取れるのです。
こういった仕組みは基本的には一般の人には知られていません。
だからこそ、安く買いたたかれて大きな損失を被るオーナーが後を絶たないわけです。
しかし、この仕組みをよく理解しておけば、安く買いたたかれることなく適正な価格で販売することも可能なのです。
対策をこの後お話していきます。
売却する上で、実際に何をすればいいのか？
物件価格の正しい計算方法を覚えておくことが一番大事です。
その上で、複数の会社に査定をお願いし、出してくる見積もりを見ながら信頼できそうな会社を見つけていきます。
僕自身は、たまたまトラブル解決の道を探っている時に、ワンルーム投資マンションの裏側まで教えてくれる方に出会ったので運が良かったですが、当時は査定をいくつかの会社にお願いしたことで更に混乱を招き、メンタル崩壊寸前までいってしまいました。
なので、まずはこのブログで、販売ルートの裏側を知り、価格の計算方法を理解いただき、ご自身で善良な会社を見つけれる知識を身に着けていただければ安心かと思いましたので、お伝えします。
もし、判断に迷うことがあれば、もちろん私にご相談いただけたらと思いますのでよろしくお願いします。
では具体的にお伝えします。
ワンルーム投資マンションの価格は、「収益還元法」で決まります。
【年間家賃収入ー(管理費+修繕積立金)】 ÷ 相場の利回り ＝ 評価価格
※利回りとは、不動産の収益性を示す1つの指標です。
例えば、1つ事例を紹介します。
■例
・家賃105,000円
・管理費、修繕積立金の合計 9,500円
・平均利回り3.95%
この場合、105,000円から9,500円を引いた金額に対して、12か月分を掛け算します。
(105,000円ー9,500円）×12か月分 ÷ 3.95% ＝ 29,012,658
切り捨てで 29,000,000円 が銀行の評価額、すなわち次のオーナーに渡る金額です。
この29,000,000円は、あくまで次のオーナーに渡る金額なので、売却する人がこの金額で売却できるわけではありません。
この記事の中盤でも説明したように、ワンルーム投資マンションの販売会社を挟みますので、販売会社が利益を約10%程は取ることを考えると、この物件は26,000,000円～26,500,000円くらいで元々のオーナーは売却できると予想できます。
例えば、上記の物件を
「24,000,000円で買い取ります！」
と言っている販売会社がいたら、20％も利益を抜いて販売しようとしているかもしれませんし、もしかしたら次のオーナーに販売する際の値引きの原資にしようとしているかもしれません。
このように、売却ルートの仕組みと計算方法を知っていれば、自分の持っている物件の適正価格がある程度見立てられますし、査定をお願いした会社が利益を多く取ろうと吹っ掛けてきている可能性も見分けることができます。
僕はこの仕組みを知らずに、混乱状態に陥りました。
当時、様々な会社に査定をお願いし、とんでもなく低い価格の見積を出してきて「これが普通です、高く出している会社は甘いです。」と言ってくる会社がいたり、高く見積もりだして結局は安く買いたたこうとする会社がいたりしました。
当時は
「なぜこんなに差が出るのだろう？誰が本当のことをいっているのだろう？」
とわけがわからなくなりました。
もしこのブログを読んでいる方で、既に売却相談をして僕のように「何が正しいのか分からない状態」に陥ってしまっている方や、これから売却査定の相談をしようとしている方がいらっしゃいましたらまずはご自分で相場観を測ってみると良いと思います。
1つ注意点なのが、銀行によって評価額の計算方法が異なる可能性もあります。
家賃から管理費・修繕積立金を引かずに、純粋な家賃だけで計算してしまう方法です。
上記の事例で計算すると
105,000円×12か月 ÷ 3.95% ＝31,898,734
31,800,000円という評価額になり、これが次のオーナーに渡る金額となります。
そこから10％の利益を抜いた28,620,000円が、現オーナーが販売会社に売却する価格となります。
基本的には最初に書いて計算した方法が主流となりますが、場合によってはこのように高く出てしまうケースもあります。
この計算方法を理解した上で、いくつかのワンルーム販売会社や仲介会社に査定の依頼をしてみてください。
どの業者が安く買いたたこうとしているか、それともきちんと見立てているか、専任契約を結びたくて良いことばっかり言って高く見積もりを出してきているか、色々と推察できます。
※最後に
いかがでしたでしょうか。
本日お伝えした内容は、業界の中では当たり前の情報ですが、一般には出回っていません。
なので、ワンルーム投資マンションをよくわからず購入した人は特に、売却査定を複数にお願いすると、各社にとって都合の良い色々な意見やアドバイスが出てきてしまい混乱します。
僕もそのうちの1人でした。
不動産業界は扱う金額が多いのに、こういったブラックボックスが多く、結果的に消費者が損をする仕組みが多いです。
そういった負を少しでも無くすために、あまり一般的には知られない業界の裏側をこの場でお伝えしました。
このブログを読んで、今売却を検討している方、逆に購入を検討している方にとって少しでも参考になれば嬉しい限りです。
少し難しい内容や分かりにくい内容が多かったかと思います。
何か不明点や気になる点などありましたら、以下の問い合わせフォームからいつでもご相談ください。
ここまで読んでいただきありがとうございました。
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