こんにちは、ごうです。
2019年にワンルーム投資４部屋を騙されて購入し、
一度地獄の底へと落とされかけた普通のサラリーマンです。
そこから、不動産会社の不正を暴き、
見事にすべてを買い戻しさせることに成功しました。
2000万近い損失から、
最小限のダメージで解決することができ、復活を遂げました。
今日は題名の通り、ワンルーム投資の収支に
関することについてお話していきます。
ワンルーム投資の収支は基本的に悪化していく傾向です。
しかし、私は購入したタイミングで、
悪化しない前提のシミュレーションを見せられ、
それを鵜呑みにして楽観的に考えていました。
今でこそ私自身は運よく最悪の事態は
避けられましたが、私のところに相談に来る方は、
収支の悪化に困っている人が多いです。
相談者様の中には正直そのまま持ち続けるよりも、
今すぐ数百万損切りしてでも手放した方がいいと
思われる方もいます。
この記事では、ワンルーム投資の収支悪化のリスクを細かく説明していきます。
こんな人に読んでいただきたい
・特に新築ワンルームを購入された方
・新築中古問わず、既に数年経ってシミュレーションからマイナスに振れている方
・この先物件を持ち続けるべきなのか迷われている方
・最初からマイナス収支の方
読んだ上でご自身の保有物件を
どうするべきかを考えてみてください。
■想定していた収支よりも悪化に向かう6つのポイント
ワンルーム投資における主な収支悪化のポイントは６つもあります。
①家賃の下落
②金利の上昇
③節税
④修繕積立金の値上げ
⑤設備故障
⑥空室
1つ1つ解説していきます。
①家賃の下落
特に新築ワンルームにおいては、
最初の家賃設定が高くなっています。
数年後には周辺の中古物件と変わらない家賃に
下がっていることがよくあります。
特に、地方や郊外や東京中心部以外の
新築は数年も経てば家賃下落の可能性は高いです。
実際にニュースでも既に郊外から相場も
下がってきている話が出ています。
では、その家賃が下がることによる
収支の悪化を具体的に見ていきます。
以下は、購入当初から
いくら家賃が下がったか記載しております。
・5年後に5,000円
・15年後に10,000円
・25年後に15,000円
このくらいのペースで下がったとします。
6年～15年 5,000円×12か月×10年 ＝ 600,000円の収支悪化
16年～25年 10,000円×12か月×10年 ＝ 1,200,000円の収支悪化
26年～35年 15,000円×12か月×10年 ＝ 1,800,000円の収支悪化
家賃が35年間変わらない想定のシミュレーションと比較すると、3,600,000円もの収支悪化が見受けられます。
新築ワンルームは最初からマイナス収支が多く、
そのマイナスにこれだけのマイナスが加算されます。
上記は1例ですが、物件によっては、
更にハイペースで家賃が下がる物件もあります。
そうなると3,600,000円以上のマイナスを
被ることになります。
更に、家賃が5,000円下がるだけで
物件価格は1,000,000円以上は下がります。
物件価格の計算についてはこちらをご覧ください。
https://damp-beppu-1974.schoolbus.jp/archives/719
せっかく残債を減らしても物件価格が下がる
一方なので売却益がいくら経っても出ない、
という負のスパイラルに陥るケースがあります。
②金利の上昇
金利については昨今のニュースでも
ご存知の通り、上昇していく一方です。
金利が上がると支払い利息額も上がります。
昨今ゼロ金利解除になっており、今すぐにでも
金利が大幅に上昇する可能性はゼロではないです。
上昇率によっては数千円、数万円といった出費額の増加につながります。
金利上昇による収支悪化は、
家賃下落による収支悪化よりも、
ダメージが大きい可能性があります。
③節税
こちらは悪質なシミュレーションのおかげで勘違いする方が多いです。
よくある手口は、初年度のシミュレーションが続いているケースです。
購入初年度は不動産取得税があるので、
節税効果はありますが、2年目以降は効果が大幅減です。
私も初年度のシミュレーションのみしか
提案を受けておらず勘違いし、
その後シミュレーション通りにいかず収支は悪化。
節税を売りにしている業者もいますが、
その話を鵜呑みにしたら間違いなく痛い目に合います。
④修繕積立金の値上げ
特に新築ワンルームは要注意です。
新築ワンルームは購入当初、修繕積立金が
1,000円台で設定されていることが多いですが、
数年後には5,000円以上に値上がります。
それを知っていて説明しない不動産会社が多すぎます。
修繕積立金が上がるということは、
その分毎月の収支が悪化しますし、
物件を売却する時も売却価格が下がります。
中古マンションを検討されている方は、
現状の修繕積立金がいくらなのかを確認し、
修繕計画を見せてもらった上で検討してください。
買ってすぐに修繕積立金が上がるケースや、
上がると分かっていても言わない不動産屋が多いので、
きちんと計画を知ることから始めてください。
⑤設備故障
設備故障に関する話は、かなりたちが悪いです。
私も不動産会社に
「給湯器などの故障があった際はオーナー負担です。ただし、確定申告で税金バックがありますので、安心ください」
と言われました。
このトークに2つポイントあります。
「給湯器など」と言ってますが、給湯器以外にも
膨大なオーナー負担の設備があります。
画像は修繕内容リストで、「貸主負担のところに〇と△が付いているところが対象」
一番わかりやすいのが給湯器なだけで、
たちの悪い営業はいかにも給湯器くらいしか
負担がないような言い方をしてきます。
正直それに引っかかる私も悪いですが、、、（いったんそれは置いといて）
「確定申告で～」とありますが、
故障した設備の金額がまるまる
戻ってくるわけじゃありません。
当たり前ですが。。。
戻ってくる金額は少額です。
設備故障は、15年～20年、
早くて10年くらいで起き始めます。
その都度数十万、数万かかります。
ワンルーム投資の営業マンは、
まず何が（設備名称）どうなったら（どう壊れたら）
オーナーが費用を負担しなくてはならないのか、
を話しません。
（話すとものすごくイメージが悪くなるので言いません）
その点を盛り込まずにシミュレーションを
作ってくるので、設備故障が置き始めると、
収支のマイナスが大幅に大きくなります。
⑥空室
最後に空室です。
ワンルーム投資最大のリスク、空室。
「空室が起きにくい立地の良い物件を選んでおけば安心じゃん？」
と思うかもしれませんが、常に満室である部屋も、
退去する方がいらっしゃる場合はクリーニング期間もあります。
更に、入居者の都合で前に住んでいた人が
退去してから日数が少しあくこともあります。
その場合は、もちろんオーナー負担です。
空室リスクを盛り込まずに
シミュレーションを作っている不動産会社も多いです。
収支の悪化要素はいかがでしたでしょうか。
上記で記載したように、ワンルーム投資は
収支の悪化リスクだらけです。
「物件価格が上がる、家賃が上昇する」
そんなうまい話は
一部の特定のエリアくらいだと思います。
（現に、すでに家賃下落、物件価格下落、が埼玉・千葉・神奈川・東京都下でも起きている）
こういったリスクを
細かく盛り込んだシミュレーションなど、
不動産会社は作りません。
なぜならば、ワンルーム投資素人に見せると、
デメリットだらけで購買意欲を失わせるからです。
ワンルーム投資はきちんと勉強している人
であれば、リスクを盛り込んだ上で、
立地や物件価値を見立てて購入します。
しかし昨今、友人や先輩の紹介を受けただけの
無知な方がワンルーム投資を検討するケースが
多く、そういった方たちには大きなリスクを
見せると売れなくなるので、シミュレーションでは見せません。
実際に私も、先輩の紹介ということで
無条件に信頼しておりましたし、
提案されたシミュレーションも、
不動産取得税がある一年目のシミュレーションが
いつまでも続く形式だったにも拘わらず疑いの目を持ちませんでした。
ご自身が提案されているシミュレーションを今一度きちんと見直し、現状を理解することが大事です。
■こんな人はさっさと損切する選択肢も有り
①例えば関東であれば「埼玉、千葉、神奈川、東京都下」など、既に物件価格や家賃相場が下がってきているエリアに物件を保有されている方。
すでにニュースにも出ておりますが、
東京都中心部以外の関東県では、
不動産価格が下落傾向。
家賃も下落。外側から下がってきています。
不動産Gメンおっしゃっていましたが、
不動産価格が下がる時は外側から徐々に変化が出てきます。
その変化が見えてきたのが昨年2024年です。
そうなった際に、
東京都中心部以外の物件を持たれている方は、
家賃下落リスクが大きいかと思います。
家賃が下がれば、その分物件価格も下がるので、
できるだけ残債を減らして売るよりも、
家賃が下がる前にさっさと売ってしまった方が、
リスクや精神的負担も小さくなると考えています。
②既にマイナス収支の人
今後金利は上がります。
なのでマイナスは確実に大きくなる一方です。
今すぐ売るという選択は
しなくてよいかもしれませんが、
今後のマイナスがどうなっていくか、
35年のプロセスでどうなっていくか、
最悪の事態も含めて
シミュレーションをしてみたほうがいいかと思います。
③新築ワンルーム保有
売っても地獄、持ってても地獄、
という究極の選択です。
個人的には、もし、
新築ワンルームを無知で購入してしまった人は、
さっさと損切した方がいいです。
早い段階で売ると、価格が安く、
損切額も大きいかと思います。
一方で、今後持ち続けても記で記載した通り、
家賃はすぐに下落する、修繕積立金も必ず上がる、金利も上がる、ので、収支はどんどん悪化する一方の物件が多いです。
今大きなダメージ（損切）を受けて、
人生やり直すくらいの気持ちの方が、
今後の人生の不安は遥かに小さくなるかと思います。
■最後に
かなり大げさに書いたように見えますが、
書いたリスクは事実です。
正直私が強く思うのは、
ワンルーム投資をしっかり勉強した上で保有し続ける、
という決断をした人は、持ち続けることが良いかと思います。
一方で、私もそうでしたが、
無知で購入し、投資の勉強もあまりしていない人は、
持ち続けることをお勧めしません。
それは投資ではなくギャンブルです。
負け物件を持ち続けているにも関わらず
「どこかでなにか変わるんじゃないか？」
「なるべく残債を減らせるところまで減らして損を少なくして売ろう。」
などとスケベ心を出して粘ることは、ただのギャンブルです。
2025年1月時点、2～3年後に
どう変化しているかなんてわかりません。
不動産価格はすでに以前の
バブル期よりもはるかに上がっているので、
急な下落も全然可能性としては考えられます。
アメリカの大統領もトランプ氏になりましたし。
自分自身の不安な気持ちや日々のプレッシャーを
感じながら保有するべきものなのでしょうか。
今この瞬間、損切で大きい出費をしてでも売却し、
その後の人生はしっかり勉強をし、
そのマイナスを取り返すくらいの努力をすれば
良いのかなと僕自身は勝手ながら思います。
とはいえ、そんな簡単な話ではないと思いますので
今保有されている方はしっかり考えてみてください。
私自身は、現状を踏まえて方向性のご提案や
動き方の提案などさせてもらっています。
もし些細なことでもなんでもいいので
質問や相談があればお気軽にお声がけください。
長文、よんでいただき、ありがとうございました。
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