こんにちは。ごうです。
昨年2024年、ワンルーム投資マンションのお悩み相談で100人以上と面談してきました。
そこで分かったことは、気付かないうちに「不動産会社の不法行為」に巻き込まれている方が多くいるということです。
多くのワンルーム投資マンションのオーナーは、不動産会社の不法行為に気付かず、そのままにしてしまっています。
しかし、私に相談することで不動産会社の不法行為に気付き、交渉の結果買い戻しに成功する事例が増えてきております。
※解決した人たちの声
https://damp-beppu-1974.schoolbus.jp/archives/category/testimonials
この記事では、私がワンルーム投資マンションのお悩みを100人以上受けた中で見えてきた、「ワンルーム投資マンションの販売会社がよくやる違法行為」を書いていきます。
記事に書かれていることに、少しでも該当する、もしくは心当たりがある方は、今すぐご相談ください。
すぐに動いて不動産会社の不法行為を暴くことによって、保有している物件を買い戻しさせることができたり、不動産会社に交渉を用いて問題の解決に向かうことができます。
本記事を読んで、
- 自分にも当てはまるかも？
- 自分に当てはまるか分からない
- 心当たりがある
- 既に気付いているがその先どうしたらよいか分からない
上記に該当する人は、すぐにでも行動を起こした方が良いです。
不動産会社の不法行為は時間経つにつれて、薄れていき、問題としてかき消されます。
さて、本題に入っていきます。
私自身、2019年に購入してしまった新築ワンルーム投資マンション複数部屋を、不動産会社との死闘の末全て買い戻しさせました。
持ち続けても年間で100万以上の手出しがあり、売却しても1500万以上の損切。
売っても地獄、持ち続けても地獄、そんな状態でした。
会社の先輩に不動産会社を紹介され、
「ごうさんのために全力でサポートします！」
「いい物件をご紹介します」
「うちは紹介制度なんで、他の詐欺行為をするような不動産会社とは違います」
という話を鵜呑みにしてしまった自分が悪いのですが、
蓋を開けてみたら
・物件は負債物件（売れ残り・空室連発物件）
・サポートとか言って、ただ話を聞くだけで動きも遅い。
・確定申告は税理士ではなく不動産会社が代行し、脱税（後日修正申告しました）
・サブリースはいつでも解約できると言ってたのに、急に方針が変わったと言って拒否。
最終的には、私にオーバーローンを組ませるために、金融機関に提出する書類を偽造するという詐欺行為を行って私に物件を買わせてたのでした。
結果的に、その詐欺行為を見抜くことができ、不動産会社と示談の末、保有物件全てを買い戻しさせるということで折り合いがつきました。
このように、具体的事例を交えながら不動産会社の不正行為8選！をご紹介していきます。
①勝手に二重サブリース（いわゆるサブサブ）
オーナーに許可なく勝手に二重サブリースを組むことです。
サブリース契約：オーナー ⇔ 不動産会社（or管理会社）
サブサブ 契約：不動産会社 ⇔ 別の不動産会社（or管理会社）
このサブサブをオーナーに黙って組むことは違法行為です。
勝手に二重サブリースで問題になり、今なお被害者が苦しんでいる「Ｒ＆Ｂ（Revie ＆ Blaze）事件」が筆頭です。（詳しくはネットで検索してみてください）
ただオーナーは、契約時に言われてない限り勝手にサブサブが組まれているかを知る術がありません。
サブリース契約をしている不動産会社・管理会社に
「御社の先の業者と更にサブリースを組んでいますか？」
と聞いても
管理会社「入居者の情報はお伝えできません」
という一言で終わらしてきます。
では、どうやってサブサブを確認したらよいか？
入居者に直接コンタクトを取り、家賃の振込先を確認して管理会社名を判明させるなどが手段一つです。
ただ、入居者に直接コンタクトをとるのは難しいです。
入居者宛に手紙を送ったり、アンケートという呈で情報を引き出したり、何かしらの手段で入居者とコンタクトをとり、サブサブになっているかを確認するのが手段の１つです。
勝手に二重サブリースを暴くことができれば、不動産会社の違法行為を強く指摘することができます。
場合によっては、解除が難しかったサブリースの解除の可能性が高まる他、戦い方によっては保有している物件の買い戻しまでたどり着けるケースもあります。
②デート商法
最近特に多いのが、
「マッチングアプリで知り合った異性から不動産会社を紹介され、ワンルーム投資を購入しました」
というパターンです。
驚きなのが、良く知られている大手ワンルーム投資マンション販売会社がこの手法を使っています。
男女の関係になると、一気にガードが緩むのか無条件に安心してしまい、カモられるケースが多いです。
ワンルーム投資マンションを購入した途端、態度が変わり、しばらくすると別れを告げられるというパターンです。
マッチングアプリで出会った人にワンルーム投資を紹介されたら、まずデート商法を疑ってください。
既に引っかかってしまった人は、マッチングアプリで出会った人とはつながり続けた上で、早いうちに不動産会社とその紹介者のつながりを探り証拠を見つける動きを取ってください。
ラインやメールなどの連絡していた履歴をきちんと残しながら、相手とコンタクトを取り続けてください。
証拠の裏どりを地道にしていき、デート商法を暴くことができれば、不動産会社の不法行為を指摘することができます。
ただし、このデート商法は、証拠となるものを確保するには難易度が高いので、慎重に動く必要があります。
動き方についてはお悩みの方は私にご相談ください。
③源泉徴収や給与明細の偽造
金融機関に収入を高く見せて、ローン審査を通しやすくする違法行為です。
金融機関に提出する源泉徴収や給与明細を不動産会社側が偽造し、金融機関に提出するというかなり悪質な事例です。
「課税証明書も提出するから源泉徴収が偽造されていたらバレるんじゃないの？」
と質問を受けたことがあるのですが、前年分の課税証明書が出てくるのは6月以降です。
１～５月に購入をされている人は、源泉徴収のみでローン審査を受けます。
よって、源泉徴収の偽造が起こりやすいタイミングとなるわけです。
・複数部屋を購入している方
・年収がそこまで高くないのに良い金利で多くの金額を借りれている方
・不動産会社から銀行面談時の返答についてあれこれ指示を受けて購入された方
・1月～５月に契約をしている方
これらに該当する人は、一度自身が提出した源泉徴収や給与明細が正しいモノなのかを、金融機関から書類を取り寄せて確認してみることを推奨します。
もしも、偽造されていたら金融機関に対する詐欺行為となります。
金融機関によっては、発覚するとローン一括返済を要求されてしまうこともあるため、発覚した際には慎重に動いてください。
不動産会社と、どこで折り合いをつけるかの交渉を重ねて進めていく必要があります。
ただ、交渉を個人で進めたとしても不動産会社側は弁護士を立ててくるため、それなりにこちらも準備が必要です。
私も過去、ワンルーム投資マンションを買ったときに、不動産会社に書類偽造をされてしまっていました。
それが発覚した後、一度は、弁護士やコンサルティング会社などに相談せず一人で戦いましたが、それは大間違いでした。
それを不動産会社側に指摘し交渉をしてきましたが、不動産会社側は時間稼ぎをしてきたり、逆切れしてきたり、挙句の果てには「脅しで訴えるぞ」など脅迫もありました。
最終的に不動産会社側は弁護士が出てきて、拉致あかない状況になり、せっかくの交渉の武器を台無しにしかけたことがありました。
もし、不動産会社による金融機関への提出書類偽造の事実が発覚したら、一人で進めずまずは速やかにご相談ください。進め方をお伝えします。
④複数の金融機関に同時ローン申し込み。
特に、同時に複数部屋の購入を提案されている人は要注意です。
例えば、不動産会社が2物件を１人のオーナーに売りたいと考えています。
しかし、１物件しか融資が下りないと考えられる顧客に対して、融資を引っ張るためにやる手口です。
不動産会社がそれぞれの金融機関に、「本顧客は物件を１件のみ購入する」と伝え、２件目を購入することを伝えずにローン契約の手続きを進めてしまいます。
金融機関からすると、他の銀行で他の物件のローンを組むという事実が分かれば、融資の条件を変更（厳しくする）する必要性が出てきます。
これからワンルーム投資マンションを契約する予定の方は、複数の金融機関に同時ローン申し込みになっているかをチェックしてみてください。
既に購入してしまっている方も、ご自身の契約時のことを思い出し、該当していないかを考えてみてください。
発覚した際には、③と同様に一括返済リスクが出てきてしまうため、早急に不動産会社との交渉を進めてください。
⑤借入状況を隠してローンの申し込み
金融機関からローンを借りる際、通常は他の金融機関からの借入状況のチェックが入ります。
しかし、借入状況の確認が必須ではない一部の金融機関も存在します。
正式な書類や証拠の提出の必要がなく、自己申告のみで確認が終わります。
よくあるのが、既に借入をしている状況にも関わらず、不動産会社が、
「借入はない、と言ってください」
と斡旋するケースです。
これは金融機関への詐欺行為に当たります。
もしもこのケースにあたる場合は、不動産会社から斡旋された証拠もしくはプロセスをきちんと時系列で明確にしましょう。
⑥不動産会社の「頭金・手付金負担」による二重契約のケース
不動産会社が頭金や手付金を負担する行為は、違法行為にあたります。
金融機関によっては、ローン契約において頭金が必須です。
ワンルーム投資オーナーはサラリーマンが多く、
「自己資金が不足して頭金が出せないから契約しない！」
というケースがよくあります。
それを防ぐために、不動産会社が頭金や手付金を負担します。
ただし、この行為は不動産会社が払っているのでただの「値引き」に該当します。
例えば、
売値の10％分の頭金がローン承認の必須条件である某S銀行の場合、
不動産会社が頭金10%を負担した際には、負担した頭金10%を従来の価格から引いて、
その引いた額に対して10%の頭金をオーナーが払っていなくてはいけません。
つまりこういうことです。
A物件の価格が2000万円だとします。
不動産会社が200万の頭金を負担したら、残りは1800万円になります。
本来はこのケースだと「頭金負担」ではなく値引きになるため、
1800万円の10%分である180万円をオーナーは頭金負担しなくてはいけません。
しかし、180万円の頭金をオーナーが負担せず、
そのまま1800万円でローンを組む、というケースがよく起こります。
これは金融機関に対する詐欺行為です。
オーナーさんはそういったルールを知らないまま契約してしまうことが多いですが、不動産会社は知った上で、顧客を逃がさないために頭金負担をするケースが多いです。
不動産会社は、オーナーに
「金融機関には秘密で」
と強く言い、金融機関には
「頭金はきちんとオーナーさんからもらっていますよ」
と報告します。これは立派な詐欺行為です。
「え、そんなことしてくれるの？」
とお得に感じて承諾してしまうオーナーも多いのが実態ですが、立派な違法行為にあたりますのでご自身の購入プロセスを今一度思い出してみてください。
これが発覚した際には、不動産会社側の詐欺行為として告発が可能です。
お得に買ったのだからそのまま持てばいいのでは？と思う方もいますが、お得に買ったのではなく「売れ残りや負債物件をうまく買わされた」と思った方がいいです。
⑦ローン仲介
最近多くこの事例に出会います。
不動産会社Ａがお客を見つけたものの、なんらかの理由で金融機関の提携ローンが使えず販売できない場合があります。
その際に不動産会社Aは、不動産会社Ｂの提携ローンを使ってそのお客にワンルーム投資を売るケースがあります。
この行為がローン仲介と言われる違法行為です。
見極め方としては、
A.提案の時と契約時に出てくる不動産会社が異なっていたかどうか。
→提案や金融機関との日程調整など、契約までのプロセスはＡ社、契約時に謎にＢ社が出てくる。仲介会社ではないのにそういった動きになっている場合はローン仲介にあたる可能性が高いです。
B.金融期間に提出されている売買契約書とオーナーに提出されている売買契約書が異なり売買契約書が２種類存在しているかどうか（2種類存在しなくても、上記Aが該当していればOK）
などの確認から見極められますので、上記に該当している、もしくは該当していそう、など少しでも心当たりがある場合は、すぐにご相談ください。
ローン仲介かどうかの判断はすぐにできます。
これは宅建業法的に違法行為になります。
ローン仲介の被害を受けた方で、買い戻しに成功している事例です。
素人では気付かないかなり悪どい違法行為です。
⑧なんちゃって投資用ローン
投資用マンションなのに住宅用でローンを組むことは違法行為です。
金融機関にバレたら一括返済のリスクがありますので要注意。
しかも、この手のケースは、金利が低い住宅ローンで購入していることから、割高の物件を買わされていることがほとんどです。
気付いた際は、不動産会社からの斡旋の証拠や、自身は全く知らなかったということを踏まえて購入プロセスをきちんと思い出し、不動産会社と交渉することを推奨します。
■最後に
いかがでしたでしょうか。
今回挙げただけでも８種類の不動産会社による違法行為が見受けられます。
これ以外にも不動産会社の違法行為はあります。
なぜこのような違法行為が起きやすいのか？
それは、販売における利益が非常に高く、金に目がくらんだワンルーム投資の営業マンがとにかく契約を取りたいがために嘘や違法行為を重ねます。
また、収益が悪い・立地が悪い・条件が悪いなどのいわゆる売れ残り物件をさっさと手放したいがために違法行為に手を染めることも多いです。
不動産会社によっては、段々と違法行為に慣れてきて途中からは罪悪感すら持たなくなる人も多いです。
私は、違法行為に手を染めた不動産会社側からこんなことを言われました。
「あなたのためを思ってやった」
「あなたも知った上でやっただろう？」
「これであなたも少しはいい思いしてるだろ？」
開き直ってきました。
正直驚愕でした。
自分たちの違法行為を棚に上げてきたわけです。
まあただ、これがとあるワンルーム投資マンション販売会社の実態です。
全ての会社がこんな感じではないかと思いますが、たいていのワンルーム投資マンション販売会社は似たりよったりかと思います。
そういう会社は、頻繁に違法行為に手を染めて、上司も知ってるのか知らんぷりなのかわかりません。
もし、この記事を読んだ人で、
・少しでも心当たりがある
・心当たりがなくても不動産会社の対応が怪しい
・不満など思うところがある
・自分は今どういう状態なのか分からない
などがある場合、すぐにご相談ください。
取り返しのつかない状況になる前に、問題解決に向けて動き出しましょう。
長文お読みいただき、ありがとうございました。
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