こんにちは、ごうです。
2021年、新築ワンルーム投資マンション4部屋を悪徳不動産業者に残債で買い取らせることに成功しました。
購入当時、節税・保険・年金問題への対策
ということで新築ワンルームを購入したものの、
後々になって超負債物件を押し付けられたことが発覚。
投資にならないと気付いた時には、既に時すでに遅し。
すぐに売れば1500万近くの手出しが必要だし、
持ち続けても年間のマイナス収支が100万以上。
売っても地獄、持ち続けても地獄。
そんな状態でした。
最終的に不動産会社の不正行為（詐欺行為）
を明確に暴き、不動産会社との死闘の末、
運よく全てを残債で手放すことができました。
その過程の中でワンルーム投資を死ぬほど
勉強した結果、新築ワンルームの多くは
「買っても地獄、売っても地獄、持ち続けても地獄」
な物件が多いということに気付きました。
この記事では、不動産業者が絶対に言わない
新築ワンルームの闇を自身の体験談を
交えてお伝えしていきます。
★こんな人に聞いてほしい
・これから、もしくは今、新築ワンルームを検討している人
・既に新築ワンルームを購入してしまって、不安を感じている人
・既に新築ワンルームを購入したけど困り果てていて、どうしていいか分からない人
・新築ワンルーム投資じゃなくてもワンルーム投資を保有していて、不安を感じている人
新築ワンルームの多くがいかに投資にならないか、
を私なりに解説していきたいと思います。
また、新築ワンルーム以外にも通じる内容は
入っているので中古も含めてワンルーム投資を
している方に参考になれば幸いです。
100%正しいかどうかは別にして、
私が経験したこと・学んだことからの見解です。
ご注意いただきたくお願いいたします。
■相場からあまりにもかけ離れた金額で購入させられていたことに気付き、絶望した夜
私は、とあるエリアの新築ワンルームを
４部屋保有していました。
当時、2019年に１部屋2300万円前後で
購入したのですが、2021年に査定をしたところ、
全部屋1,300万～1,500万前後で査定されました。
この当時は、不動産価格も上がっている中
にも関わらず、自身が持っている物件は
買った値段よりも1,000万近く低いという異常な物件。
「買ったばかりとは言え、これじゃあいくらローンを返してもいつまでもペイできないじゃないか、、、」
この先物件価格がグンと上がっていくとも
考えられず、全てに絶望しました。
「高く買わされすぎてしまった。。。」
「そもそも買う時にエリアの相場や他物件比較をしていなかったな。。」
「この先価格ってどうなるのかな。古くなればなるほど上がりにくいし、下がる一方って聞くし。。」
持ち続けても地獄、売っても地獄。
その後、様々な不動産会社や投資用不動産に
詳しい人に話を聞きに行くと、
「新築ワンルーム投資は正直手を出すべきではないよ」
と皆さん口をそろえてそう言います。
その理由を次の章でお話していきます。
■新築ワンルームはなぜ、買ったら地獄、売っても地獄、持ち続けても地獄、なのか？
新築ワンルーム全てが悪なわけではありませんが、
基本的に新築ワンルームは投資として持つには
あまり適してはいません。
その最大の理由は、「価格の決め方」にあります。
皆さん、ワンルーム投資マンションの
価格の決まり方は知っておりますでしょうか？
もし、ご存じでない場合、
詳しい内容はこちらに記載がありますのでお読みください。
よくあるのが、
「不動産会社が物件の価格を決めている」
という勘違いです。
実際は、不動産会社が提携する金融機関が
物件を査定し、価格が決まります。
この「金融機関の査定」が悪の元凶です。
私が買ったとある新築ワンルームは、
東京都内でもなければ、都心部でもなく、
有名な沿線でもありませんでした。
にもかかわらず、当時購入した物件は
「3%強」の利回り評価が出ている状況。
今考えると恐ろしい評価の仕方です。
なぜこのようなありえない利回りで評価されるのか。
金融機関と不動産会社の癒着関係です。
不動産会社と金融機関の上長同士が
ずぶずぶの関係で、不動産会社側からの
強烈な接待などで囲い込まれ、
不動産会社の言いなりになって
適当な利回りを出すパターンです。
金融機関からしたらたくさんローンを
借りてもらうために高く評価し、
不動産会社からしたら利益を
たっぷり確保するために高く評価してもらう。
お互いの利益のみが考えられた結果、
相場からかけ離れた金額が査定されてしまい、
オーナーのみが大きく損をする仕組みに
なっているんです。
中古ワンルームの場合は、
周辺相場をベースに査定されるので、
市場から乖離した物件が出にくいのが実情です。
しかし、新築ワンルームの場合は、
「新築」というプレミアを理由に、
上記のような癒着関係を維持するために
不動産会社と金融機関が結託し、
ありえない評価額が出されます。
ただでさえ新築ワンルームは高すぎて
毎月の収支も最初から１万円レベルでマイナス。
「毎月1万円くらいなら・・・・」
と思っている人もいますが、
新築ワンルームは収支の悪化が
目に見えているので、負債が膨らみます。
この後、新築ワンルームの闇について追加でお話していきます。
■月々の収支が悪化することが目に見えている新築ワンルーム
価格の決まり方以外にも、
新築ワンルームをお勧めできない理由を
挙げていきます。
①サブリースで更に収支がマイナス
新築ワンルームを扱っている業者のほとんどがサブリース契約を提案してきます。
家賃保証という甘い誘惑に手を出し、
ただでさえマイナス収支の新築ワンルームに、
更にマイナス収支を加えるサブリース。
外すこともできず、売ろうとしても
サブリース付きなので高く売れない
もしくは扱ってもくれない業者が多い。
新築サブリースは最悪の組み合わせであるということです。
②家賃はすぐ下がる
あり得ない高価格にて販売されるため、
最初の家賃設定も高めです。
販売された後は他の中古マンションと
変わらない価値になるので、
家賃が高いということで入居者が現れず、
家賃の下落を不動産会社から突きつけられるケースが多数です。
物件の売却価格は家賃をベースに
計算を行うのて、家賃が下がれば
その分物件価格は下落します。
新築の場合、すぐに家賃が下がる傾向が多く、
それに伴い物件価格も下がりやすいという
ダブルパンチを食らうケースが多いです。
③修繕費がすぐ上がる
最初の金額が1000円台になっているケースが
多いですが、数年後にはほぼ確実に5000円前後まであがります。
その分月々の収支は悪化しますし、
これだけで物件の売却価格は下がります。
④金利も上がる
昨今のゼロ金利解除に伴い、
すでに金利は上がっています。
月々の収支がこれによって悪化傾向になる一方です。
これは中古マンションも一緒ですけど、
新築は上記の②③のように他にも収益が
悪化する要素が目に見えて多いため、
金利の上昇で更に収益の悪化に拍車がかかります。
⑤損益分岐点が見えない
残債を頑張って減らしても、
物件価格は下がり続けるので、
いつまで経っても損益分岐点が見えないケースが多い。
私も言われましたが、相談窓口をしていて多いのは
「10年でペイできる、早く5年」
と言われて買う人です。
すみません、そんな新築物件、回ってきません。
シミュレーションを様々なリスク込みで
やってくれる会社だったらそんな事言いません。
というより、シミュレーションを丁寧にきちんとやったら、
「新築ワンルーム投資が投資なりにくいという事実がバレてしまう」
こう思っている不動産会社が大半かと思います。
⑥新築で営業かけられる物件は、ほとんどが負債物件。
新築ワンルームをめちゃくちゃ営業かけてくるパターンは、基本的に売れ残り物件です。
新築ワンルームで良い物件があれば、
投資家界隈ではすぐに買われてしまいます。
それか、不動産会社もリピーターや
関係性が強い投資家に最初に持っていきます。
なぜならば、営業しなくても投資家は
不動産のことを良く知ってるから
買うか買わないかの判断が速いからです。
一人断られても物件が良ければ次の人に紹介すれば良いだけ。
これは、私の不動産会社の知り合いで
あまり営業ガツガツこない人から聞いたリアルな話です。
逆に、道端や電話営業で提案される物件は、
基本的には負債物件。
投資家には売れない負債物件なので、
道端に歩いている年収高めのサラリーマンや
安定企業に勤める人に群がり、
年金、節税、保険代わりという
裏3種の神器で口説き落とすやり方です。
物件の話をしてしまうと売れない可能性が
あるため、知識がない人には
年金、節税、保険代わり、
という話で丸め込んで売ろうとします。
では、こういう負債物件をつかまされてしまった人は、どうするべきなのか？
次頁でお話していきたいと思います。
■新築ワンルーム投資を買ってしまい、あとから不安で仕方ない、という人はどうしたらよいのか
大きく３つあります。
①すぐに売却の検討
②シミュレーションのし直し
③不動産会社の不正を見つけて戦う
一つずつ説明していきます。
①すぐに売却の検討
・相場よりも相当高い価格で買ってしまった
・現時点でマイナス収支
・都心中心部でない物件を保有
こんな状況が当てはまるのであれば、
すぐに売却を検討しても良いかと考えています。
毎年・毎月金銭も心も負担が大きくなります。
経済的負担・心理的負担のダブルパンチで、
私は本当に一度鬱になりかけました。
心から楽しめるはずの家族との旅行も、
親しい友人との楽しいご飯の時間も、
会社の仕事も、
頭の中にこのワンルーム投資の悩みが
付きまとっていたことで全てがうまくいきませんでした。
先の見えない不安を持ち続けて生活するよりも、
大金ではあるものの損切をして、全てリセットして
人生やり直すつもりで売却の決意をした方がいいのでは？
と考え、私は売却活動に動き始めました。
結果として不動産会社の不正を暴き、
最小限のダメージで手放すことができましたが、
割り切らなかったらたどり着かなかった結果だと思います。
「どうせ負債物件で、持ち続けても良い結果が見えずらいなら、今ダメージを追って他のことで頑張ればよい。負け物件をいつまでも持ち続けること自体が損害」
こういう気持ちになることができました。
ワンルーム投資マンションを手放した後、
嘘のように毎日が楽しくて仕方ありません。
家族と旅行に行きましたが、子供が初めての海にはしゃいでいる姿を見て、
「なんて幸せなひと時なんだろう。心からこの瞬間を楽しめていることが何よりも幸せ」
って思いました。
また、サラリーマンとしての仕事も今は絶好調です。
役職も上がり、更にはその後転職にも成功。
別で副業も今は実施しておりますが、
ワンルーム投資で失ったお金はもう全て取り返しました。
不安のまま負債物件を持ち続けるのと
売却してすっきりするのでは人生が変わります。
何をするにしても、集中して取り組める。
これがどんな幸せなことか。
今、負債物件を持っている人は、
もちろんご自身のお財布との相談ですが、
先の見えない未来にずっと不安を持ち続けるよりも、
すっきりしてやり直すことも大事ということを知ってほしいです。
②シミュレーションし直し
購入元のワンルーム投資販売会社の
シミュレーションはおそくら超楽観的で、
リスクが含まれていない内容がほとんどかと思います。
ワンルーム投資にはリスクが伴います。
・家賃の下落
・修繕管理費の値上がり
・金利の上昇
・設備故障
など、その他にも収支に影響する項目はたくさんあります。
これらをきちんと細かく年ごとに
シミュレートした計画票を、
善良な不動産会社に算出してもらい、
複数のパターンを出しておいた方がいいです。
私は、購入した当時は何も勉強をせずに
不動産会社が言うがままに購入を決断してしまいました。
シミュレーションも本当に簡単な内容で、
私が詳細な説明を求めると
「大丈夫です。基本的には我々がきちんとサポートをしますから。安心してください」
という話だけで終わる。
その話を鵜呑みにした自分がアホすぎて呆れちゃうんだけど。
蓋を開けたら全然リスクが入っていない
シミュレーションで、正しいシミュレーションを
他の不動産会社に実施してもらった際、
異常なほど収支が悪い物件である
ということを気づかされました。
やられた、、、
騙された、、、
この時はそう思いましたが、
逆に自分の現状を正しく理解することができたことで、
割り切ることができました。
ワンルーム投資マンションは、自己認識・現状把握が一番大事！
と私は言い続けていますが、
売却の決断をする前に一度こういった
シミュレーションをした上で、
未来を少しでも見える化するのも必要かと思います。
③不動産会社の不正を見つけて戦う
これは最終手段かと思いますが、
私は最終的にこの手を使ってダメージを最小限にしました。
詳細は、プロフィール記事をご覧ください。
売却活動やシミュレーションをきちんとし直しながら、
信頼できる業者との打ち合わせを重ねていくうちに、
不動産会社側の不正を見つけました。
不正を指摘し、不動産会社との交渉の結果、
買い戻しをさせることができたのです。
買い戻しにおけるプロセスは、
コンサルティング会社に入ってもらって
サポートを受けていたのでお金はかかりました。
しかし、そのまま売却するよりも桁一つどころか
全然安い金額で解決ができたので、
本当にラッキーだったなと思います。
■最後に
いかがでしたでしょうか。
新築ワンルームの闇について書いていきましたが、
内容としては中古に関しても
一部含まれている内容ですので、
新築ワンルーム検討者・保有者だけでなく
ワンルーム投資に関わる人全員にとって
参考になる内容になったのではないかなと思っております。
私は、負債物件を手放すために
ある程度のダメージを負って解決しましたが、
先の見えない不安が消えたことで、
お金のダメージはほぼ感じなくなりました。
家族とも毎日楽しい時間を過ごしており、
会社の仕事も絶好調だし、
日々毎日が楽しくて仕方ありません。
新築ワンルームは闇が深いので、
保有されている方にとっては大きな悩みかと思います。
ただ、動かなければこの悩みは消えませんし、
そのまま目を背けて黙って保有し続けていたら
取り返しのつかない状況に悪化します。
まずは情報収集などから、
少しでもいいので行動を起こして
活動を始めていくことをお勧めします。
新築ワンルームのみならず、ワンルーム投資マンションでお悩みの方がいらっしゃいましたら、お問い合わせください。
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