こんにちは、ごうです。
2019年にワンルーム投資４部屋を
騙されて購入し、１億円以上の
負債物件を抱えました。
一度地獄の底へと落とされかけた
普通のサラリーマンです。
しかし、ワンルーム投資業界の
裏側を知り尽くし、不動産会社の
不正を暴き、全部屋を
買い戻しさせることに成功しました。
保有し続ければ年間100万以上の手出し。
売却したら2000万近い損失を被る状況。
そんな絶望的な状況の中、
最小限のダメージで解決することができ、
復活を遂げました。
年間で100人以上からワンルーム投資に
関するご相談をいただくのですが、
相談者様の中には、
正直そのまま持ち続けるよりも、
今すぐ数百万損切りしてでも
手放した方がいい方も結構います。
例えば、以下に該当する人は
今すぐにでも行動に移して売却を
検討したり、今後のシミュレーションを
真剣に考えたほうがいいです。
・築年数5年～15年の物件を保有していて家賃が下落傾向
・３～４年くらい前（2020~21年あたり）から家賃が上がっていない。
・東京、大阪の都心部以外の物件を保有している
・既に1部屋あたりの収支が毎月1万円以上超えている
・新築ワンルームを買っている人
現在、金利の上昇傾向に伴い、
特に都心部の物件の家賃は上昇傾向です。
その場合、毎月の収支は
良化・最低でも維持ができる物件もあります。
にもかかわらず、
直近で家賃が上がっていない人、
逆に家賃が下がっている人、
上記４項目に該当する人、
このまま放置して持ち続けても
リスクばかりが増大します。
どういうリスクがあるかと言うと、
・物件の価値が下がり、売却時の価格が大幅に下落して今よりも損失拡大
・毎月のキャピタル収支のマイナス幅が広がり、手出しが多くなり、ローンが完済しても、結局マイナスが大きい投資で着地し、35年間が無駄になる。
・残債を減らしても減らしても売却益が出ない。
今まさに、家賃が下落している物件、
収支が悪化している物件は、
正直今後回復していくのは難しいと思います。
だからこそ今すぐ動いて物件について
きちんと現状把握をし、場合によっては
シミュレーションを詳細にやり直してください。
「ワンルーム投資を辞めたいのに辞めれない」
そんな取り返しがつかない状況になる前に、
適切なタイミングでの出口戦略を
早急に考える必要があります。
私は購入したタイミングで、
悪化しない前提のシミュレーションを見せられ、
それを鵜呑みにして楽観的に考えていました。
今でこそ私自身は運よく最悪の事態は
避けられましたが、悪化する収支を放置し、
気付けば売却時の価格は大赤字。
年間のマイナスも100万を超える事態に発展。
その後も大きなマイナスに
発展すること確定の状況。
取り返しのつかない状況になる一歩手前
いや、
むしろ取り返しのつかない状況に
入り込んでいました。
ワンルーム投資マンションは
基本的に収支が悪化していきます。
そうなると価値が下がり、
売却価格がどんどん下がりますし、
最終的にローンを支払い終わっても、
収支の悪化が要因で結局、
投資ならない結末を迎えてしまう
ケースも多数です。
次の章では、
「収支を悪化させる・価値を下げるポイント」
をお伝えしていきます。
この記事を読んで少しでもまずいと思った方、
不安に思った方は、すぐにでもご相談ください。
■収支の悪化・価値を下げる６つのポイント
ワンルーム投資における
主な収支悪化のポイントは
最低でも６つあります。
①家賃の下落
②金利の上昇
③節税
④修繕積立金の値上げ
⑤設備故障
⑥空室
1つ1つ解説していきます。
①家賃の下落
特に新築ワンルームにおいては、
最初の家賃設定が高くなっています。
そして、数年後には周辺の中古物件と
変わらない家賃に下がっていることがよくあります。
地方や郊外や東京中心部以外の新築は
数年も経てば家賃下落の可能性は高いです。
中古物件についても、
既に郊外から相場が下がってきている
という情報がニュースで出ています。
一方で、都心中心部の物件は
家賃が上がっているというニュースも出ています。
直近では
東京23区平均で前年比104.5％のUP
（2025年８月時点）
とデータで出ております。
だからこそ、直近で
・家賃が上がっていない
・下落している物件を保有している方
は、今すぐ今後の出口戦略を
考えた方が良いです。
では、家賃が下がることによる
収支の悪化・物件価値の下落について
具体的に見ていきます。
例えば
・5年後に家賃5,000円ダウン
・15年後に更に5,000円（計10,000円）ダウン
・25年後に更に5,000円（計15,000円）ダウン
このくらいのペースで家賃が下がったとします。
6年～15年 5,000円×12か月×10年 ＝ 600,000円の収支悪化
16年～25年 10,000円×12か月×10年 ＝ 1,200,000円の収支悪化
26年～35年 15,000円×12か月×10年 ＝ 1,800,000円の収支悪化
上記を全て足すと、35年間で3,600,000円もの収支悪化が見受けられます。
仮に、購入時に家賃が変わらない
シミュレーションで提案を受けている場合、
そのシミュレーションから大きくマイナスです。
特に新築ワンルームは
最初からマイナス収支の運用が
ほとんどで、手出しがどんどん増えます。
上記は1例ですが、
物件によっては、
更にハイペースで家賃が
下がる物件もあります。
そうなると35年間で最低でも
3,600,000円以上のマイナスを
被ることになります。
また、家賃が5,000円下がるだけで
物件価格は1,000,000円以上
下がることもあります。
物件価格の計算についてはこちらをご覧ください。
https://damp-beppu-1974.schoolbus.jp/archives/719
家賃が下落傾向の物件は、
せっかくローン残債を減らしても、
物件価格が下がる一方で売却益が中々出ない。
売りたくても売れない状況の中で、
月々の収支はどんどん悪化していき、
そんな負のスパイラルに陥るケースがあります。
②金利の上昇
金利については昨今のニュースでも
ご存知の通り、上昇していく一方です。
金利が上がると支払い利息額が上がります。
昨今ゼロ金利解除になっており、
既に金利上昇による収支の悪化を
受けている人は多数です。
率によっては月で数千円、数万円といった
出費額の増加につながります。
（0.5%上がるだけで7000円前後位上がります）
インフレにより家賃も金利も
上がっている傾向が考えられますが、
家賃は需要と供給（借りる人有無）で決まります。
よって、世の中の傾向的に
金利は上がっていくけど、
物件の需要が低ければ
家賃が下がる一方で
月々の収支が大幅にマイナスになる物件も
今後増加していきます。
金利上昇による収支悪化は、
家賃下落による収支悪化よりも
上がるペースも速く、
悪化する収支の額も多いので、
保有している物件次第では
割り切って損切りも早急に検討した方が良いです。
③節税
こちらは悪質なシミュレーションのおかげで
勘違いする方が多いです。
よくある手口は、
初年度のシミュレーションが
続いているケースです。
購入初年度は不動産取得税があるので、
節税効果はありますが、
2年目以降は効果が大幅減です。
私も初年度のシミュレーションのみしか
提案を受けておらず勘違いし、
その後シミュレーション通りにいかず収支は悪化。
節税を売りにしている業者もいますが、
話を鵜呑みにしたら
間違いなく痛い目に合います。
④修繕積立金の値上げ
特に新築ワンルームは要注意です。
新築ワンルームは購入当初、修繕積立金が
1,000円台で設定されていることが多いですが、
数年後には5,000円以上に値上がります。
それを知っていて
説明しない不動産会社が多すぎます。
修繕積立金が上がるということは、
その分毎月の収支が悪化します。
そうなると、先ほど説明したように
物件を売却する時の売却価格が下がります。
中古マンションを保有・検討されている方は、
現状の修繕積立金がいくらなのかを確認し、
修繕計画を見せてもらった上で
今後のシミュレーションをしてください。
買ってすぐに修繕積立金が上がるケースや、
上がると分かっていても
言わない不動産屋が多いので、
きちんと計画を知ることから始めてください。
⑤設備故障
設備故障に関する話は、かなりたちが悪いです。
私も不動産会社に
「給湯器などの故障があった際はオーナー負担です。ただし、確定申告で税金バックがありますので、安心ください」
と言われました。
この不動産会社の説明には２つポイントがあります。
ポイント１つ目
「給湯器など」と言ってますが、
給湯器以外にも膨大な数のオーナー負担
の設備があります。
画像は修繕内容リストで、
「貸主負担のところに〇と△が付いているところが対象」
一番わかりやすいのが給湯器なだけで、
たちの悪い営業はいかにも給湯器くらいしか
負担がないような言い方をしてきます。
正直それに引っかかる私も悪いですが、、、
（いったんそれは置いといて）
ポイント２つ目
「確定申告で税金バックがあります」
とありますが、故障した設備の金額が
まるまる戻ってくるわけじゃありません。
当たり前ですが。。。
戻ってくる金額は少額です。
設備故障は、15年～20年、
早くて10年くらいで発生します。
その都度数十万、数万かかります。
ワンルーム投資の営業マンは、
何が（設備名称）どうなったら（どう壊れたら）
オーナーが費用を負担しなくてはならないのか、
を話しません。
（話してしまうと、いずれ莫大な負担を負わなくてはならない、、とオーナーが感じてしまうリスクがあるので言いません）
設備故障をおり込まずに
シミュレーションを作ってくる
不動産会社が多いので、
設備故障が起き始めると、
元々もらっていたシミュレーションから
大きくマイナスに振れていきます。
⑥空室
最後に空室です。
「空室が起きにくい立地の良い物件を選んでおけば安心じゃん？」
と思うかもしれませんが、
常に満室である部屋も、
退去する方がいらっしゃる場合は
クリーニング期間もあります。
更に、入居者の都合で前に住んでいた人が
退去してから日数が少しあくこともあります。
その場合は、もちろんオーナー負担です。
空室リスクを盛り込まずに
シミュレーションを
作っている不動産会社も多いです。
今一度自分のシミュレーションが
空室も考慮されているか、
自分の物件の空室率がどのくらいなのか、
きちんと調べた方が良いです。
以上が、ワンルーム投資価値の
悪化・収支の悪化のポイント６つです。
細かい話をすればこの他にも
収支悪化・価値ダウンの要素はありますが、
代表的な内容は以上６つのポイントです。
ワンルーム投資は収支の悪化リスクだらけです。
「物件価格が上がる、家賃が上昇する」
こんなうまい話があるのは
一部の特定のエリアくらいだと思います。
（現に、すでに家賃下落、物件価格下落、が埼玉・千葉・神奈川・東京都下でも起きています）
こういったリスクを
細かく盛り込んだシミュレーションなど、
不動産会社は作りません。
なぜならば、ワンルーム投資素人に見せると、
デメリットだらけで購買意欲がなくなるからです。
ワンルーム投資はきちんと勉強している人
であれば、リスクを盛り込んだ上で、
立地や物件価値を見立てて、
出口戦略もセットで考えて購入します。
しかし昨今、友人や先輩の紹介を受けただけの
無知な方がワンルーム投資を検討するケースが
多く、そういった方たちには大きなリスクを
見せると売れなくなるので、
シミュレーションでは見せません。
実際に私も、先輩の紹介ということで
無条件に信頼しておりましたし、
提案されたシミュレーションも、
不動産取得税がある一年目の
シミュレーションがいつまでも続く形式
だったにも拘わらず疑いの目を持ちませんでした。
ご自身が提案されているシミュレーションを
今一度きちんと見直し、この記事に
書いてあるような要素が
盛り込まれていなかったり、
収支が悪化傾向の人は、
今すぐ出口を考えるべく行動し始めてください。
■こんな人はさっさと損切する選択肢も有り
①例えば関東であれば
「埼玉、千葉、神奈川、東京都下」などで、
既に物件価格や家賃相場が
下がってきている物件を保有されている方。
すでにニュースにも出ておりますが、
東京都中心部以外の関東県では、
不動産価格が下落傾向。
家賃も下落。外側から下がってきています。
某不動産インフルエンサーが
おっしゃっておりましたが、
不動産価格が下がる時は
外側から徐々に変化が出てきます。
その変化が見えてきたのが2024年です。
そうなった際に、
東京都中心部以外の物件を持たれている方は、
家賃下落リスクが大きいかと思います。
家賃が下がれば、その分物件価格も下がります。
ぎりぎりまで残債を減らすのを待って売るよりも、
家賃が下がる前にさっさと売ってしまった方が、
リスクや精神的負担も小さくなるケースもあります。
②既にマイナス収支の人
今後金利は上がります。
なのでマイナスは確実に大きくなる一方です。
今後のマイナスがどうなっていくか、
35年のプロセスでどうなっていくか、
最悪の事態も含めて
シミュレーションをしてください。
持ち続けることによる収支の合計と、
今損切して出る赤字と、どちらがマシなのか。
持ち続けることの精神的ストレスも加味して
今後の出口戦略を考えてみてください。
（個人的にこれはすごく大事）
③新築ワンルームを保有されている方
売っても地獄、持ってても地獄、
という究極の選択です。
個人的には、もし、
直近で東京都心部以外で
新築ワンルームを無知で
購入してしまった人は、
さっさと損切した方がいいです。
早い段階で売ると、価格が安く、
損切額も大きいかと思います。
一方で、今後持ち続けても
この記事で記載した通り、
家賃はすぐに下落する、
修繕積立金も必ず上がる、
金利も上がる、
ので、収支が悪化する物件ばかりです。
人生の大半を
不安なまま持ち続けて過ごすよりも、
その瞬間は多少大きなダメージ（損切）を
受けるとしても、さっさと負債を捨てて
人生やり直すくらいの気持ちの方が、
今後の人生の充実度は全然違うかと思います。
■最後に
かなり大げさに書いたように見えますが、
書いたリスクは事実です。
正直私が強く思うのは、
ワンルーム投資を
しっかり勉強した上で保有し続ける、
という決断をした人は、
持ち続けることが良いかと思います。
一方で、私もそうでしたが、
無知で購入し、
投資の勉強もあまりしていない人は、
持ち続けることをお勧めしません。
それは投資ではなくギャンブルです。
負け物件を持ち続けているにも関わらず
「どこかでなにか変わるんじゃないか？」
「なるべく残債を減らせるところまで減らして損を少なくして売ろう。」
などとスケベ心を出して粘ることは、
ただのギャンブルです。
2025年８月時点、2～3年後に
どう変化しているかなんてわかりません。
不動産価格はすでに以前の
バブル期よりもはるかに上がっているので、
下落も可能性としては考えられます。
不安な気持ちを日々感じながらも
保有するべき物件なのか。
今一度考え直していくことも大事です。
今この瞬間、損切で大きい出費をしてでも売却し、
その後の人生はしっかり勉強をし、
そのマイナスを取り返すくらいの努力をすれば
良いのかなと僕自身は勝手ながら思います。
とはいえ、そんな簡単な話ではないと思います。
今ワンルーム投資を保有されている方で、
今後の出口戦略に悩んでいる方や、
不動産会社に不当に買わされてしまって
どうすればいいか分からず困っている方、
記事を読んで初めて出口戦略を考え始めた方、
いますぐお問い合わせください。
私が現状をヒアリングさせていただいた上で、
今後の方向性などをご提案させていただきます。
些細なことでもなんでもいいので
質問や相談があればお気軽にお声がけください。
長文、よんでいただき、ありがとうございました。
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