こんにちは、ごうです。
２０２４年１月に、保有しているサブリース付ワンルーム投資マンションでお困りのCさんからご相談をいただきましたが、６月末で無事にサブリースを解約した上で売却に成功しました！と連絡をいただきました。
Cさんとの出会い
Cさんは、とある悪徳ワンルーム投資マンション業者から数年前にサブリース付のワンルーム投資を１部屋購入してしまったようです。
しばらく運用をしていたところ、２０２３年の頭に管理会社からの家賃の振込遅れが起きていたことが疑念のきっかけでした。
ただ、この時は
「システムの不具合で入金が遅れています」
と管理会社からの回答があり、２か月以内には家賃の入金がされていたので気に留めていませんでした。
ところが、２０２３年の１２月に、遅れて入金されてくるはずの家賃が入金されず、管理会社や売主会社、仲介会社に連絡しても連絡がつかず、自己負担をするしかない状況に追い込まれていました。
ようやく、担当者と連絡が取れたと思ったら、
「信頼を回復できるように努力します」
くらいの内容しか返ってこず、大きな不安を感じ、疑いを持ち始めたようです。
頭によぎったのは
「今後、家賃の入金がされないのではないか？」
「管理会社の経営が相当危ないのではないか？」
と不安が大きかったとのことです。
このまま持ち続けて家賃が支払われなかったら10万近い損失が毎月続いていく最悪な事態になりかねない。
また、家賃保証にも関わらず家賃の振込を継続して滞らせてくる不動産会社は信頼できない、という不安と危機感から色々と調べ始めたそうです。
まずはじめにCさんが考えたのは売却でした。
今後も毎月家賃が支払われなければ相当大きな損失になるので、その前に売ってしまえば不安もなくなる、そう考えたようです。
しかし、売却する上で大きな壁となったのが「サブリース」でした。
サブリース契約がついている物件は基本的に価格が安く評価されます。
また、サブリース契約を解除して売却をしようとしても、不動産会社が借地借家法を用いてサブリースを解除を断るケースがほとんどで、解除すらできない状況が大半です。
弁護士ですら、サブリースは解除の難易度が高い上に成功報酬も少ないということであまり手を付けたがりません。
Cさんも売却に向けて調べていくうちに、サブリース解除は弁護士に相談してもあまりうまくいかないということを知り、どうすればいいか路頭に迷っている状況でした。
持ち続ければ家賃が振り込まれず大きな損失を毎月被ることになるし、売却しようとしてもサブリースが足かせになり大きな損切りをせざるを得ない状況で、八方塞がりの状態を思うと相当苦しかったかと思います。
そんな中で、SNS上で私を知り、相談フォームから問い合わせをいれていただきました。
私に相談するまでは、ネットで調べても実際にどうすればいいか分からず、八方塞がりで、家賃の入金がされない日々に気が気ではない状況だったとのことです。
僕も、ワンルーム投資で悩んでいた時、自分自身だけで調べているうちは何が正しい情報なのか、実際にどう動けばいいのか、まったく分からず、不安な日々を過ごしていたのを覚えています。
そうこうしてるうちに取り返しのつかない状況になるのではないか？など、解決策が見出せずにただ調べて時間が終わってしまう状況に絶望感を感じていました。
■Cさんのミス
決定的なことが一つあります。
まず、家賃が遅れて振り込まれてくるという状況をそのままにしてしまったことです。
私もあったのですが、不動産会社側に怪しい動きが見受けられても特に怪しまず、
「まあこういうものか。」
と、面倒くさくて目を逸らしてそのまま放置してしまうケースです。
私に相談いただく大半の方は、この状態に陥っているかと思います。
最初に家賃が振り込まれない事象が起きた段階で、ワンルーム投資会社側に対して明確な疑念を持ち、すぐに行動に移しておけば、もっと速く解決出来ていたかもしれません。
■Cさんの売却までの流れ(成功要因)
Cさんがサブリースを解除して売却までたどりつけた1番の要因は、サブリースの解除サポートに強い会社へ依頼ができたことにつきます。
私がワンルーム投資マンションのトラブルに巻き込まれた時にお世話になった会社をお繋ぎさせていただきました。
ワンルーム投資マンションのサブリース解除の対応は、弁護士にとって難易度が高い上に報酬もそこまで大きくないです。
要するに、手間がかかる上にお金にならないのが実情としてあるので、弁護士はあまり手をつけたがりません。
弁護士によってはサブリース解除の対応を請け負ってくれるところもありますが、着手金だけ無駄に発生して解除できませんでした、のパターンが多いです。
ただ、Cさんがご相談した会社は、サブリース解除の対応に慣れています。
その経験から様々な事例を知っているため、解除できる確率が普通の弁護士にお願いするよりも格段に上がります。
結果、Cさんは、相談をしてから半年後にはサブリースを解除した上で売却にまでたどり着くことができました。
ワンルーム投資で悩まれると、なかなか誰を信頼して良いのか分からなかったり、また騙されてしまうのではないか？と不安に思ったりすることが多いかと思います。
Cさんもおっしゃっていましたが、サブリース問題に強い会社も存在するので、諦めずに情報収集して信頼できそうであればコンタクトをとってみる、行動をしてみることが重要です。
もし、ワンルーム投資で悩まれている方で、1歩踏み出せず相談までできていない方がいらっしゃったら1度お気軽にお声がけ下さい。
■Cさんから回答いただいたアンケート内容
↓以下質問内容
⇩Cさんの回答内容（個人情報も含まれるため、一部を抜粋して記載しております）
①の質問について（相談する前の状況について）
「管理会社からの毎月の家賃入金が2023年頭から遅れ始めていた。理由はシステムの不具合ということだったが、遅れながらも２か月以内には入金されていたので、特に気にはしていなかった。ところが、2023年12月になり、遅れて入るはずの家賃が振り込まれておらず、担当者に連絡しても返答がなかった。入らなかった家賃は、ローン返済もあるので自分で一旦負担して口座に入れておき、そのまま年を越すことになった。」
「2024年になり、年明け早々に担当者から返信があったが、いつ入金ということではなく、信頼を取り戻せるように努力します、といった内容しかなく、ここでやっとこの不動産会社は危ないのだと認識し、対策を考え始めた。」
「当初は弁護士に相談しようと思ったが、サブリース関連の相談は弁護士でも対応できない場合が多いとネットの情報で知り、Xで同じ境遇の人がいないか探してDMでコンタクトを取った。その方と直接LINEで会話をし、現状を話して相談に乗ってもらったところ、後日ごうさんのブログを紹介してくださり、相談フォームからコンタクトをとって、ごうさんに相談をさせてもらった。」
「ごうさんから、サブリース問題を解決する専門の会社を紹介いただき、先にお話を通してもらった上でその会社に相談し、解決に向けて具体的に動いていただくことになった。」
②の質問について（相談する前と後で何が変わったか？）
「相談前は、ネットで調べても実際にどうすればいいのか八方塞がりの状態で、ローン返済ができなくなるのかと今後が気になって仕事が手付かずの日々が続いておりました。」
「相談したことで、同じように悩んでいる人もいること、解決する手段も具体的にイメージできるようになり、気が楽になった。一歩も進まないより、少しでも先に進んでいるという安心感は相談前後で180度気分が違ったと思います。」
③の質問について（相談後の現状について）
「自分の契約は、サブリースの先に更にサブリースされているということ（以後サブサブと表現）がわかり、サブサブ先から、家賃を入金してこない管理会社への送金をとめてもらうようにしました。更に、サブサブ先から、ごうさんご紹介の会社へ直接家賃を入金してもらうよう、動いてもらった。この動きによってサブサブ契約を解除できた。」
「そして、物件を別の方に買い取ってもらうよう、動いてくださりました。実際に売却が決まり、多少の手出しはあったものの、想定よりも早く高く物件を手放すことができた。」
④の質問について（その他相談してよかったこと）
「本来入るはずの家賃が支払われることになったこと、そのおかげで本来のローン返済の資金を得られたことが、よかったです。それだけでも相談した甲斐がありました。」
⑤の質問について（同じような境遇の方に一言）
「サブリース問題を専門で解決できる会社も存在するので、諦めず情報収集して、信頼できそうだと思ったらコンタクトをとってみることが重要かなと思います。自分の場合もXで会ったこともない方に、藁をもすがる気持ちで思い切ってDMしたところ、道が開けて半年で物件を手放すことができました。」
最後に
いかがでしたでしょうか。
サブリース問題はワンルーム投資マンションのトラブルの中でも非常に根深く、解決が難しいと言われています。
実際に、自分一人で動いてみてサブリースが解除できずに困り果てている方も多く見てきました。
特に経験も知見もない弁護士に相談しても真摯に向き合ってもらえずにお金だけ無駄に消費した方も何人も知っています。
逆に、何をしてよいか分からず何もしないまま時間だけが過ぎるだけで、不安なまま日々を過ごさなくてはならない状況に追い込まれている人も多く見られます。
そうなる前に、サブリース解除の経験に長けているところに相談をし、まずは動いてみることが大事です。
僕もワンルーム投資マンションで騙されたことに気付いてから、持ち続けることが本当に不安で地獄の日々でした。
仕事中もワンルーム投資のことが頭から離れずに集中できず何度もミスをしてしまい会社にも迷惑をかけました。
本来は楽しいはずの息子との時間も100%楽しむことができていない自分がいました。
子供が大好きな野球を一緒にやっている時ですら、ぼーっとしてワンルーム投資のことを考えてしまう自分がいることに何度腹を立てたことか。
二度と戻ってこない人生の貴重な時間を無駄にしたも同然です。
そんな状況から抜け出したい、ワンルーム投資を手放してすっきりしたい。
その想いだけで死に物狂いで動きました。
結果、最小のダメージでワンルーム投資を手放すことができ、肩に重くのしかかっていた重圧から解き放たれました。
仕事も100%集中してできるようになり、自身の業績も上がって異例の速さで昇進していってます。
子供との時間も心から楽しむことができています。
最近は野球を一緒にやったり、自転車で一緒に走り回ったり、お絵描きを一緒にやったり、子供と心から一緒に楽しく遊べていることに幸せいっぱいです。
もちろん、日々不安や悩みはありますが、ワンルーム投資を持ち続けること以上の不安や悩みは多分もうないと思います。
そのくらい不安なままワンルーム投資を持ち続けることは大きな悩みでした。
もし、ワンルーム投資マンションを保有している方で、少しでも不安やお困りごとがあればお気軽にご相談ください。
今の不安や悩みを少しでも解消できるようにしていきたいと思います。
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