こんにちは、ごうです。
２０１９年に３部屋のワンルーム投資マンションを騙されて購入してしまい、絶望の淵に落とされたことがあります。
※詳しくはこちら https://damp-beppu-1974.schoolbus.jp/archives/614
騙されたことが発覚してから、不動産会社との死闘の末、買い戻しさせることに成功しました。
その経験から、ワンルーム投資マンションに関する基礎知識から裏知識まであらゆる知識を得ることができました。
現在は、その経験を生かしてワンルーム投資マンションでお困りの方の相談窓口を開設して活動しています。
この記事では、ワンルーム投資マンションを保有されている方の多くが頭を悩ませております、「サブリース契約の解除」について書いていきます。
私にご相談いただいた方で、実際にサブリース解除までこぎつけた方のパターンを３つほどお伝えします。
このパターンに該当する方がいらっしゃれば、サブリースを解除できる可能性が高いので、ぜひ読んでみてください。
もし、該当するかわからない、という方がいらっしゃいましたらぜひ無料相談フォームからお問い合わせください。
パターン１：サブサブが入っているケース（サブリース業者の先に更にまた更にサブリース業者が入っているケース）
私にご相談いただいた方（以後：Aさん）で、物件購入時にサブサブを知らされずに契約させられていたようです。
このケースは、買主であるAさんに不利になることが多いため、不動産会社側の告知義務違反にあたる可能性が高いです。
この違反行為に対して不動産会社側に強く指摘し、サブリース解除を求めることが一つの打ち手です。
更にこのケースで起きていたことは、サブサブの事実を金融機関にも隠ぺいし、物件価格を査定してもらう際に不正を行っていたことが調査の結果分かったとのことでした。
物件価格が正しく査定されていないことになるので、不動産会社側の違法行為になります。
Aさんのように、購入後にサブサブが入っていることが判明した場合は、
告知義務違反を指摘すること、
更には不動産会社が金融機関に査定をお願いする際に、サブサブの報告があったかどうかを確認した上で違法行為を確認すること、
この２つの行動を仕掛けて、不動産会社側にゆさぶりをかけることが非常に重要です。
何故ならば、ワンルーム投資会社は、金融機関との提携を切られたら事業が成り立たないからです。
こういった違法行為をしていることが金融機関にバレた場合、金融機関はそのワンルーム投資会社との提携を切ります。
ワンルーム投資会社は、提携が切られた金融機関からはローン契約が出来なくなるで、貴重な販売ルートが1つ消えることになります。
ワンルーム投資会社にとっては大ダメージです。
なので、ワンルーム投資会社としては違法行為を金融機関に告発されたくないため、オーナー側に何かしらの示談で済ませようとしてきます。
サブリースの解除で手を打ったり、大きな違法行為の場合は買い戻しなどで手を打ってくるパターンもあります。
パターン２：家賃の滞納や、契約時の重要説明事項に関する違反があるケース
私にご相談いただいた方（以後：Bさん）で、家賃の滞納が頻繁にありました。
１回家賃の滞納があるだけだと交渉が困難ですが、Bさんの場合、継続して続いていました。
明らかに悪質な契約違反ということで不動産会社に対して強く指摘し、サブリース解除にまで至りました。
また、Bさんは、重要説明事項に関する違反もありました。
具体的には「きちんと重要説明事項の説明を実施していなかった」とのことでした。
重要説明事項の説明実施については、宅建資格を持っている人しか実施ができないため、資格を持っていないワンルーム投資マンションの営業は自分で実施ができず、社内の誰かをアテンドしなくてはなりません。
Bさんのケースでは、担当の営業が宅建の資格を保有しておらず、資格保有者のアテンドを面倒くさがり重要説明事項の説明実施を怠ったとのことです。
これは違反行為に該当するため、不動産会社に対して強く指摘することでサブリース解除ができる可能性が高いです。
パターン３：販売時に違反があるもの
ご相談いただいた方（以後：Cさん）で、販売時に違反があったケースを紹介します。
内容は「契約書の金額の不実記載」です。
Cさんは、購入時にご自身で手付金や頭金を支払っていないにも関わらず、金融機関に提出する書類の中には手付金や頭金をCさんがあたかも払ったかのような記載になっていました。
この時、不動産会社が
「頭金や手付金を代わりに払います」
ということを言ってきたのです。
不動産会社側が不良在庫を売るときなどに、何としてもうるためにとよく使う手です。
これは本来であれば値引き行為です。
ただし、金融機関の認識としては、
「Cさんは頭金、手付金をきちんと払っているので資金力がありローンをきちんと払える人」
という認識になるため、ローン審査における信頼度が高くなるためローンが通り安くなります。
しかし、本当は頭金も手付金も払っていないので、従来であればローン審査における信頼度は高くなりません。
ワンルーム投資マンションを売りたい悪質な業者はこういった宅建業法違反をしていることがあります。
ただ、これは購入したCさんも虚偽の書類だということが分かっていて銀行に書類を提出していることになるので、不動産会社も悪いですが、Cさんも悪いです。
なので、このケースの宅建業法違反は武器になりますが、不動産会社と交渉をしていく際には慎重に使うことが大事です。
不動産会社によっては、
「これはCさんが意図的に書き換えて提出したんでしょ？」
とか、
「あなたも利益を得てますよね？銀行に対して行っていることは同罪ですよ？罰を受ける覚悟あるんですか？」
と、半分脅しのような話で逆に強気に出てくるケースがあります。
場合によっては職場や家まで付け回してくる会社もいます。
こちら側に少しでも不備や不正があるとみたら、どんな手を使ってでも徹底的に突いてきて脅しにくる、そんなヤクザみたいな不動産会社は多数存在します。
こういう時は、きちんと第三者の交渉を助けてくれるトラブル対応専門の会社などにお願いして対応した方が安全です。
結果Cさんは、私と同じ会社に相談をし、丁寧に交渉を重ねてサブリースを解除するまでに至りました。
最後に
いかがでしたでしょうか。
ご自身に当てはまる事例、当てはまりそうな事例などある場合は、サブリースが解除できる可能性が高いです。
基本的にサブリースは不動産会社側に不備・不正がない限りは中々解除できません。
逆を言えば、少しでも不備・不正があればチャンスがあります。
ワンルーム投資マンション会社の多くはなにかしらの不正・不備をやってでも売るというスタンスです。（業界として本当にひどいですが）
今一度、購入前後の不動産会社とのやり取りを思い出して、どんな些細なことでも確認し、交渉する武器を見つけにいきましょう。
もし、ご自身の状況で記事に書いた内容と同じようなことがあればご相談ください。また、該当するか分からない場合でもご相談ください。
今後の方向性や動き方なども含めてアドバイスさせていただければと思います。
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