こんにちは。ごうです。
2019年に新築ワンルーム投資マンションを4部屋購入し、2022年の1月に全て残債で売却に成功しました。
最終的に不動産会社の違法行為を見抜くことができたので、望む結果を得ることができたのですが、様々な人に相談をしても中々望む解決まで至りませんでした。
その中でも最初に相談したのが弁護士さんでした。
しかし、そのまま弁護士さんに相談し続けて対応をお願いしていたら、望むような結果にはならなかったかもしれません。
弁護士さんには親身になって対応いただいたので感謝はしておりますが、正直言うと契約しなくて良かったです。
この記事では、ワンルーム投資マンションにおける不動産会社とのトラブルにおいて、なぜ弁護士への直接相談があまりお勧めではないか、を僕の経験を踏まえてお伝えしていきます。
ワンルーム投資マンションを購入して
・トラブルに巻き込まれて弁護士に相談している方
・これから相談しようとしている方
・どうすればいいか分からなくて途方に暮れている方
はぜひ参考にしてみてください。
「弁護士は交渉屋ではない」と断られ途方にくれる日々
僕は合計4部屋の新築ワンルーム投資マンションを購入しました。
信頼できる先輩から紹介された不動産会社だったので安心しきってしまい、何も考えずに4部屋を購入してしまったのです。
合計金額は1億円です。
今考えたらとんでもなくアホな判断だったと後悔しています。
購入後しばらくして
「もうこんな会社とは付き合ってられない。物件を所有していること自体が危険」
と思うことが多々あり、手放すことを考えていました。
しかし、買ってしまった手前、購入後数年で売却となると1,000万以上の手出しが出ることが判明。
加えて、住宅を購入しようとしても与信が足りずローンが借りれない状況になっていました。
購入した不動産会社に相談しても
「それはどうにもなりませんね。」
「手出しで売却するくらいしか道はないですね」
などと、明らかに冷たい対応に変化。
返事も遅く、逆に鬱陶しい感じのトーンで答えてくる始末。
「購入後のサポートを一番大事にしています」
とか言って購入前にキラキラ目を輝かせていたにも関わらず、購入後の対応は雑以外なにものでもありませんでした。
「これはやられた」
と、こんな大金をローン組んで今更後悔しても時既に遅し。
どうにか手はないか？と毎日考え続けていました。
そんな中で奇跡的に不動産会社と戦う武器が見つかったのです。
不動産会社が、購入時に銀行へ提出する書類を偽造しておりました。
銀行への提出書類の偽造は完全に違法行為です。
最初はこの事実が発覚した際、自分で不動産会社に通告をし、示談を申し出ました。
しかし、不動産会社から返ってきた返事は「ノー」。
むしろ
「脅しだ、逆に訴えてやる」
などの発言がその会社の副社長から発せられたのです。
「こんな反社会勢力並みの対応をする会社を見抜けなかったのか。。」
当時はそう落ち込むと同時に、何とかこの武器を使ってうまく乗り切れないか？と考え続けました。
そこで、弁護士さんに相談しに行き、今までの経緯と僕の希望を伝えました。
僕としては、
「この違法行為を関係各所に告発しない前提で、僕が持っている物件を残債で全て買い取ること」
を交渉していきたいという希望を伝えしました。
しかし、弁護士さんからは、
「裁判が一番妥当な判断だと考えます」
と言われてしまいます。
以下、弁護士さんの文章そのまま抜粋
「一般的には、お互いにある程度主張を出したうえで、裁判になった場合にどのような結論となるか、どの程度証拠を持っており、その証拠から何がいえるかということを検討します。
また、交渉がまとまるためには相手の合意が必要であるからお互いの歩み寄りがないと話はまとまりません。
そのため、裁判になった場合の見込みを踏まえたこちらの要望と相手の提示の乖離の度合いが判断基準になります。
現状、これだけの証拠を揃えて先方に突き付けても歩み寄りが全くない状況なので、双方での歩み寄りが不可能だと考えます。かつ、こちらが裁判に一部でも勝てる材料が揃っており、経済的にもメリットがあると判断できるので、裁判を推奨させていただきます。」
加えて、以下のような見解も。
「今回の場合はげんさんの4部屋を買い取ってもらいたいという希望を不動産会社は知っているため、行政や宅建協会には告発しないだろうと不動産会社側は考えているはずです。
だから交渉には応じてこない可能性が高く、その間に証拠の隠滅や裁判対策などをされてしまうので、早めに裁判で戦った方が損失を最低限に抑えらえる可能性があるため、裁判を推奨します。」
更にはこんなことも言われました。
「ただし、裁判を実施した際、場合によってはげんさんにも少なからず不備があった、もう少し正常な判断とチェックができるはずだったという指摘を裁判官から受ける可能性があります。100:0の判決になることはまずないと思います。」
受けた指摘に対してはグーの根も出なかったです。
自分がきちんと調べなかったこと、何も考えずに購入してしまったこと、自分の注意不足があったのは事実です。
でもだからといって騙してきた側に歩み寄るような結果にすることは断じて許せませんでした。
加えて、その時は子供がまだ1歳になったばかりという状況でした。
なので、裁判にかかる莫大な費用と時間、及び良い結果になったとしても残債で全て買い取らせることが難しいということなどを考えると、これだけの証拠が揃っていながらどうしても裁判をするという判断に至ることができませんでした。
弁護士さんには、その後も、
「銀行への提出書類偽造の違法行為の証拠を武器に、示談に持ち込むための交渉をベースに裁判は無しで進めていただきたい」
と相談を続けましたが、最終的に
「弁護士は交渉屋ではありません。最初の示談交渉はしますが、裁判が適切だと思ったら即裁判を吸進めていきます。」
ときっぱり断られてしまいました。
結局、最初に相談した弁護士さん以外にも5社ほど回ってみましたが、どの弁護士さんも、最初の示談交渉次第では即裁判という判断になる、と同じ見解でした。
結果についても
「残債で全て買い取らせることは難しい。ある程度大きな被害を被る事を覚悟して望んだ方がいい」
ということを言われました。
中には、
「不動産投資は自分の責任。そんなことで相談しに来るな」
という弁護士もいました。
もちろん、全ての弁護士がそうじゃないことは理解しております。
ですが、不動産会社の違法行為という決定的な証拠をもってしても、法律というのは消費者を守れないものなんだなと悲しくなりました。
（もちろん、自分の注意不足が招いた自業自得であることを前提に話します）
この時点で、誰に相談すればいいのか、誰を信じればいいのか分からなくなり、途方にくれていました。
小さな息子の寝顔を見るたびに
「ダメな父親で本当に申し訳ない。」
という想いでいっぱいになり、眠れない日々が続き、楽しいはずの小さな息子との日々においても気持ちが晴れることがありませんでした。
不動産会社と戦うためには、不動産会社が嫌がることをする
弁護士さんからのサポートが中々難しいとなり、途方にくれていた時、たまたま何かを検索している時にネットで見つけたのが不動産トラブル解決のコンサルティング会社でした。
藁にもすがる気持ちでダメ元で無料相談に申込み、相談してみることにしました。
そこで教えてもらったことは
- そもそも不動産会社は訴えられることが多く、対弁護士の対応は慣れているので動揺しない。
- 訴えられても自社の損害を最小限に食い止めるだけの経験と知見がある。
- そもそも弁護士は法律上でのことでしか戦うことができず、不動産会社が嫌がる交渉などはできない。
だから不動産会社は、弁護士経由で訴えられても、ましてや個人的に訴えてこられてもまずは強気に出てくるみたいです。
こういったトラブルには慣れっこで、「はいはい、またきたよ」程度の温度感で対応してくるとのこと。
僕「じゃあ、不動産会社と戦うためにはどうすればいいんでしょうか？」
コンサル会社「不動産会社が嫌がることを実施していき、じわじわ追い詰めることですね」
僕「具体的にはどういうことでしょうか？」
ここで聞いた話に対しては目からうろこでした。
「投資用マンションの場合、不動産会社が提携している金融機関でないとローン申請ができません。なので、不祥事を起こした不動産会社が提携している金融機関に一つ一つ告発していくんです。そうすると金融機関は、こんな危ない会社とは提携できない、ということで提携を切っていきます。不動産会社としてはお客様にマンションを販売するためにローン借り入れをさせてくれる金融機関がなくなるので、事業が成り立たなくなります。」
僕「提携が切られたら、他の金融機関で簡単に提携し直すことはできないものなのでしょうか？」
コンサル「できませんね。ある程度の規模・信頼などがないと難しいのと、投資用マンション業界が村社会で非常に狭い業界です。不動産会社の情報が入りやすいため、中々新しく金融機関と提携を獲得するのは難しいです。だからこそ今提携している金融機関がなくなってしまうことは、お金を支払う事よりも大ダメージになるわけで、そこを交渉の駆け引きとするんです」
色々と話を聞きながら、不動産会社の裏側や様々な事案を聞いて、自分のやるべきことが明確になったと同時に覚悟を決めました。
真っ向から勝負しても難しいなら、手間と時間はかかっても一番良い結果を得るために頑張ろうと。
その後、色々と不動産コンサルティング会社を他にも調べた上で、自分が信頼できると思った会社に相談し、対策を練って行動にうつしました。
その際、準備に準備を重ねて、これでもかというくらい行動し、結果的に全て残債で買い取らせることに成功しました。
コンサルティング会社への出費は決して小さくはなかったですが、お願いして本当によかったです。
親身になってくれた弁護士さんには申し訳ないけどお願いしなくて良かったと思っています。
もしも裁判になっていたら、全て残債で買い取らせることもできず、コンサルティング費用の何倍もの出費があったのは間違いないからです。
この詳細については、こちらのブログから見れますので、確認したい方はこちらをご覧ください。
ワンルーム投資マンション4部屋を全部屋残債で不動産業者に買い取らせるまでの話
最後に
いかがでしたでしょうか。
あくまで私個人の事例ではあるのですが、不動産投資でトラブルになった際には基本的に弁護士は当てにならない、というのが個人的な結論です。
もちろん不動産投資トラブルに強く、頼れる弁護士さんもいるかもしれませんが、弁護士さんも玉石混合です。
この人は！という弁護士を見つけるころには、赤字が膨らんでいたり、もう手に負えないレベルまで事態が悪化してしまうケースもあります。
実際、私の元にも、弁護士に相談しているうちにどんどん状況が悪くなってしまい、どうしようもなくなってしまった人もいました。
そういった方を何人も見てきたので、少しでも力になれるように自分の経験を活かして相談窓口を開設しています。
・弁護士に相談しているけど納得がいかない方
・これから弁護士に相談しようとしている方
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