サブリース解除に困っている人・一度諦めた人がまずやるべきこと

こんにちは、ごうです。

2019年に、騙されてサブリース付の新築ワンルーム投資マンション4部屋を購入してしまい、普通のサラリーマンなのに1億の負債を抱える絶望的な状況に追い込まれたことがあります。

当時、まだ生まれたばかりの息子がいたにもかかわらず、1億円の負債を抱えて家族を不安の渦に巻き込んでしまいました。

あまりにも大きい負債にどうしてよいか分からなくなり、解決に向けて何も行動を起こすことができなかったり、諦めかけたりして家族に迷惑をかけたことを今でも一番後悔しています。

その後、死に物狂いで行動し、無事に致命的なダメージを受けることなく全て売却までこぎつけることができました。

ワンルーム投資マンションのお悩みごとについては、諦める前にまずやるべきことをやり切ってみることが大事です。

最近いただく相談でも多いのが、ワンルームを無知で購入してしまい、絶望的な状況に諦めかけてしまっている方たちからの相談です。

その中で特に多いのが、「サブリース」の案件。

サブリース契約の解除を不動産会社から断られてしまい、諦めてサブリース契約の状態のまま損切しようとしている方や、どうしていいか分からなくなりそのまま放置してしまっている方など、諦めている方が多くいらっしゃいました。

また、実際に解除に向けて動いている方の中でも、

弁護士に相談して対応してもらったけど時間だけが過ぎていき、まったく解決までに至らなかった方

不動産会社から理不尽な対応を恐れてサブリースの契約解除の依頼がが怖くて依頼ができずに諦めている方

なども多くいらっしゃいます。

サブリースの有無によっては1部屋の売却金額が100万円~300万程変わってくるケースもあるので、サブリースを解除することができれば、数百万単位の損失を回避できます。

この記事では、サブリース付の物件を保有している人でも諦めてはいけない、ということと、実際にどうすればいいのか、を具体的に書いていきます。

既にサブリース解除を諦めてしまっている人、一度チャレンジしたけどうまくいかなかった人も、記事を読むことでサブリース解除の可能性を見出せる内容になっているかと思うので、ぜひ最後まで読んでみてください。

目次

1.サブリース解除はまず弁護士へ相談

サブリースでお困りの方は一度は聞いたことがあると思いますが、借地借家法という法律が解除においてはやっかいです。

ここでは借地借家法の詳しいお話は割愛しますが、法律には法律で戦ってみる、がセオリーです。

僕は、ワンルーム投資マンションのトラブルやお悩み相談などは、弁護士に相談することはお勧めしておりませんが、「サブリースの解除」については、まず弁護士に相談することをお勧めしています。

サブリース契約は法律に沿って作られている内容であるため、法律に一番詳しい弁護士に相談し、何か抜け道はないか、不備はないか、を法的観点でチェックをいただくことでサブリース解除の可能性が見えてきます。

しかし、ご相談者様の多くは、まずは売却を検討し、色々な不動産会社に査定を依頼し、

「サブリース契約がついている場合は安く見積もられます。でも、サブリース契約を解除するのはほぼ不可能です。借地借家法により難しくなっています」

というアドバイスをもらうケースがほとんどです。

「不動産のプロが言っていることだから・・・・」

と何が難しいのかも分からず、実際に具体的な説明を受けるわけでもなく、不動産会社の主張を鵜呑みにしてしまい、「サブリースは解除できないモノ」と諦めてしまうわけです。

そもそも不動産会社が、なぜ「サブリース契約を解除するのはほぼ不可能」と弁護士とは見解が異なるのか?

それは不動産会社が、よほどのことがない限り解除できないような契約書を作成していrからです。

”サブリースを解除しにくい契約書”はどの不動産会社も作っているため、売却の相談を受けたとしても、望み薄ということを認識しているのです。

だからこそ、サブリースの解除については、不動産会社に相談に行くのではなく、弁護士に一度相談し、解除に向けた動きをとってみた方がいいです。

実際に解除にいたった例も紹介します。

①解約金を上乗せする。

家賃の半年分を違約金として支払うことで最終的に解除に至ったケースです。

シンプルではありますが、不動産会社側と交渉をし、実際にお金で解決するパターンです。

違約金のマイナスがあったとしても、サブリースのまま売却するよりはマシになったので、結果このケースは解除の成功と言って良い結果でした。

②契約書の穴を探って突く

僕自身が法律に詳しいわけではないのでここで詳細を書くことができませんが、契約書の中身をよく読んで、法律の抜け穴を探しながら解除の依頼の仕方を考えるケースです。

サブリースに詳しかったり、サブリース解除の案件対応が経験豊富な弁護士であれば、こういった戦い方もできます。

③不動産会社の不備を細かい部分から証拠集めし、解除の交渉にあたる

家賃の滞納や、契約書条項を著しく守れていないケースが多発していること、日々のやり取りでの不備など、全て証拠に残した上で解除の交渉にあたるケースです。

実際に、私に相談いただいた方で、不動産会社側から家賃が振り込まれなかったり、対応があまりにもお粗末な対応だったことをきちんと記録をし、私が知っている弁護士に相談したところ、サブリースの解除に至ったという事例を共有いただいております。

このように、諦めかけていた人でも、実際にサブリースの解除まで至った方は多々いらっしゃいます。

もちろん、解除に至らなかった方もいらっしゃいますが、諦めるよりもまず解除に向けた動きを取り、実行してみるというのは大事なことというのが分かります。

しかし、全ての弁護士がこういったサブリース解除に長けているかというとそうではありません。

弁護士によって知識と経験に差があるため、失敗事例もあります。

例えば、月日だけ経って解決の糸口が全く見えない、という事例です。

とあるご相談者様で、私に相談する前に既に弁護士さんとやり取りをされていた方の事例です。

弁護士から不動産会社側に解除の依頼をするものの、返事が全く返ってこなければ、連絡も取れない状況までに陥りました。

弁護士としてのアドバイスも、

「静観して待ちましょう」

「返事がない限りこちらから動きをとることはできません」

などと言われて、月日だけ無駄に経過し、半年ほど何も状況が変わらずに待ち続けるということいがあったそうです。

もう一つの事例としては、着手金だけ高く取られて結局何も解決しない、という事例です。

不動産会社に解除の依頼をしてみたものの、あっさり断られて、「もうこの案件は無理ですね」と弁護士がすぐに諦めて終わる事例。

こういう時によくありがちなのが、相談時に戦い方や具体的な施策の説明がきちんとなされていないケースです。

解除に向けて「とりあえず動いて内容証明送って反応を見る」、といった形で、何をしているか依頼者側がまったく分かっていない状況で着手されてしまったということでした。

弁護士に悪意があるかどうか分かりませんが、

「どうせ着手しても解決は難しいだろう」という考えがあるのか、あまり事前の細かいすり合わせや戦略・戦術を教えてくれない人もいます。

私の相談者にも、それに納得いかず、不動産会社と揉める前に弁護士さんと揉めるというあってはならないことが起きてしまっていた方がいらっしゃいました。

こうならないために、弁護士の見極め方を次に書いていきます。

2.弁護士の見極め方

ポイントは以下です。

①不動産会社の顧問弁護士を長くされているかどうか

②サブリース解除の実績や経験が豊富な方

③業界の負を改善していこうという熱量がある方

この3つが大事なポイントかと思います。

1つずつ解説していきます。

①不動産会社の顧問弁護士を長くされているかどうか

まず、ワンルーム投資マンション会社のサブリースの契約書に目を通しているのも、そのワンルーム会社の顧問弁護士になります。

長年そういった投資マンション会社、もしくは不動産会社の顧問弁護士をされている方なら、契約書のことはよく分かっていると思うので、法的な裏をつかんで交渉をする、という知識と経験が豊富です。

相談した際に、勝てる見込みや、どういう戦い方をしていくか、などをきちんと説明してくれると思います。

②サブリース解除の実績や経験が豊富な方

サブリースの解除については、借地借家法を盾にすれば不動産会社側が断れるケースがほとんどです。

そういった解除が難しいサブリース案件で解除にこぎつけられた経験があるということは、他の弁護士が知らない何か抜け道や方法が蓄積されているということです。

こういった弁護士さんにお願いできれば、自分のケースでもそれが適用できるかどうかをあてはめてもらいながら相談できるメリットがあります。

③業界の負を改善していこうという熱量がある方

お願いしてみないと分からないところではありますが、実は熱量は大事です。

サブリースの案件解除は、非常に難易度が高いわりに、成功しても弁護士報酬は少額です。

大体成功報酬含めても100万は超えない金額で、多くとる弁護士さんでも1件80万程度になってくるかと思います。

成功する可能性も低いと言われている中で、時間とパワーをかけて着手すること自体があまり乗り気な弁護士さんが少ないのが事実です。

なので、着手しても依頼人に具体的な戦略・戦術の説明がなかったり、こちらの熱量とは裏腹に明らかに温度感が違う対応をされたりします。

その中でも、依頼人に真摯に向き合い、きちんと戦術・戦略を説明し、最後まで熱量をもって対応してくれる弁護士さんに出会うことが大事です。

もしそれでもうまくいかなかったら仕方ないという気持ちにもなれますし、腹落ちして次の手を考えるきっかけにもなります。

私がお世話になったところは、不動産会社とタッグを組んでサブリースの解除案件を積極的に対応していました。

ワンルーム投資マンションの保有者でサブリース関連で困っている方が多いという世の中の負をどうにかしたいという想いもあるそうです。

そういった熱量がある不動産会社や弁護士に出会うことが大事です。

3.最後に

サブリースでお困りの方で私に相談に来てくれる方は、諦めてしまっていたり、どうすればいいか分からない、という方がほとんどです。

ですが、ここに書かせていただいたように、やれることを全てやり切ることがまず投資用マンションの困りごとや悩みごとでは必須です。

弁護士によって良し悪しはあるかと思いますが、情報収集をきちんとした上で見極めていくことが一番大事です。

もし、サブリース案件を保有の方で、既に諦めてしまっている人、別のところで相談したけどうまくいかなかった人、サブリースのまま損切を考えてしまっている人、がいらっしゃれば、一度ご相談いただければと思います。

サブリース解除のサポートに強い不動産会社と弁護士をご紹介することも可能です。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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