こんにちは、ワンルーム投資マンション４部屋を騙されて購入してしまった経験がある、ごうです。
今日は、ワンルーム投資マンションにおける最大の闇「サブリースの解除」について書きたいと思います。
私は、ワンルーム投資マンションを購入した際、「家賃保証」という餌につられて
「それなら全然安心じゃん！」
という風に見事に騙されて契約をしてしまいました。
蓋を開けてみたら
・売却金額は相当安くなる
・月々の収支はマイナスで更にどんどん悪化することしかない
・解除しようとしても莫大な金がかかる
など、知らなかったことが続々と出てきて驚愕しました。
このまま持ち続けても意味ないし、売ろうにも安くつく、そして借地借家法を盾に解除もできない。
どうすることもできない状況にもはやお手上げ状態になりました。
そんな中で、私自身、保有していた４部屋を不動産会社の不正を見つけてなんとか売却することはできましたが、サブリース契約で困っている人は後を絶たず、僕のもとには相談が殺到しています。
なので、この記事では、サブリースとは？という話よりも、サブリースを解除するためにどうすればいいか？というお話を中心にお伝えしたいと思います。
■こんな人に読んでいただきたいです。
・サブリース契約が外せなくて、売却に困っている人
・サブリース契約を外したいけどどうしたらよいか分からない人
・サブリース契約を外そうとしたけどうまくいかなくて諦めてしまった人
少しでもワンルーム投資マンションの問題解決につなげていただければ幸いです。
サブリース解除方法その１：まっとうに丁寧に懇願し続ける
まず、ある程度向こうが嫌がるまで解除の依頼を「し続ける」ことが大事です。
もちろん、続けたところで解除してくれない会社がほとんどではありますが、２つの理由から解除に向かう可能性があります。
理由１つ目：不動産会社が物件を購入させる時に不正行為をしている
不動産会社の立場からすると、サブリース解除に関するやり取りでオーナーと揉めることによって、販売当時に犯した不正行為が何らかの形であぶり返されて表に出てしまうケースがあります。
仮に不正行為が表沙汰になった場合、サブリース解除どころではなくなります。
宅建協会や都庁・県庁などの役所に告発された場合、大きく罰せられるからです。
不正行為の悪質度合いによっては軽い罰則で営業停止、重い罰則で宅建免許はく奪で会社倒産など、経営に大きなダメージを及ぼす罰則が与えられます。
また、軽い罰則だったとしても、役所のHPに公開されるので、会社としての信頼が失墜します。
そうなると、提携金融機関から
「こんな不動産会社経由ではローンの貸付なんてリスクが大きい」
という判断をされ、提携を解除されます。
不動産会社は、マンションを買いたいという人がいたとしても、提携を切られた金融機関からはローン貸付をさせてもらえることができなくなるのです。
投資用マンションでローン貸付ができない＝販売ができない
と一緒なので、経営が成り立たなくなります。
このような事態になる前にサブリースの解除に応じて、すべてもみ消してしまおうという風に考える不動産会社もいます。
実際に私が４部屋持っていた際、不当なサブリース契約であったことを不動産会社に訴え続け、解除を依頼してました。
最初は断られていたのですが、１部屋についてはなぜかサブリース解除を受け入れてくれました。（3部屋については解除不可と言われました。）
後々、その１部屋の購入時に源泉徴収を偽造されていたということが分かり、サブリースを解除してきた理由が初めて分かりました。
私のケースのようにオーナー側と揉めることによって、過去の不正行為が暴かれる可能性を危惧してサブリースの解除に応じる場合があります。
理由２つ目：金融機関に話が上がるのを恐れる
不動産会社にとって金融機関との提携は、事業推進における命綱です。
何千万というローンをオーナーが借入して初めてマンションを購入できるので、金融機関との提携がなくなってしまったら、買いたいと言ってきている人に販売すらできません。
私に相談いただいたAさんのケースをご紹介します。
Aさんは契約当初聞いていたサブリース契約の内容と異なる部分が多すぎる、ということで不動産会社と揉めていました。
そこで、Aさんは銀行に提出されているサブリース契約書を取り寄せ、提出されている契約書と自分が保有している契約書のチェックを行いました。
書類は特に不正がなかったのですが、Aさんは金融機関に、
「当時の不動産会社の説明と契約書の内容が全然異なっていた」
ということを金融機関に報告しました。
不動産会社の不備を聞かされた金融機関は、不動産会社に
「オーナーともめてる話を聞きました。きちんと対応してください」
的なニュアンスで注意喚起をしたのです。
その後、不動産会社側としては「これ以上金融機関と揉めたくないから手打ちにしよう」という意図で、サブリース解除をしてきたようです。
このように２つの理由からサブリース契約を解除してくるケースもあります。
ただし、リスクもあります。
何も不正をしていない不動産会社や、金融機関に差し込まれるような契約書になっていないなど、特に不動産会社側に不備・不正がないような状況では、不動産会社側も強気に出てきます。
オーナー側があまりにしつこい対応だったりすると、不動産会社が逆にオーナーを訴えてくることもありますし、借地借家法を用いてさらなる嫌がらせをしてくることもあります。
基本的には借地借家法で守られているのは不動産会社側なので、オーナーは不利な立場にいることは変わらないので、上記のように解除を依頼し続けることもリスクを伴います。
慎重に動いていきたいところです。
サブリース解除方法その２：サブリースに強い弁護士にお願いする
2つめは、サブリースに強い弁護士にお願いをしてシンプルに法律に沿って戦う方法です。
サブリース契約書というのは、よくできています。
不動産会社も弁護士がついているので、不動産会社側に有利になるような作り方をしています。
なので、素人の方が普通のやり方でサブリースの解除を実現しようと思っても、ほぼ１００％無理です。
不動産会社側も、基本的には借地借家法を盾にしながら契約書の内容に沿ってサブリースの解除を断ってきます。
法律に守られている状態のため、きちんと法律のプロである弁護士にサポートいただくことが必要です。
ただし、弁護士によっては負けると分かっているサブリース解除の案件をはなから断るところもあります。実際に僕は、弁護士さんに門前払いをされたことも何度もありました。
あるいは、対応はするものの結局「勝てませんでした」で終わらせて、着手金だけしっかり取るパターンもあります。
じゃあどうやって戦えばいいか。
サブリース解除のサポートに強い弁護士や不動産会社に相談することです。
契約書の中身を読み込んでもらい、法律の抜け穴を探し、そこを突いていくことで解除の可能性を探っていくのです。
私自身は法律に詳しいわけではないので、ここで詳細なお話ができませんが、私にご相談いただいたBさんは、サブリース解除にこぎつけて無事に被害を最小限に食い止めて売却しました。
Bさんから相談をいただいたときは
「もうどうしたらよいのか分かりません、とにかくサブリースを外して売却したいです。ただ、どこもあまり真剣に取り合ってくれません」
という状況でした。
ひどいときには、弁護士さんから門前払いをくらったこともあるようでした。
それだけ、サブリース契約の解除は難易度が高く、詳しい弁護士や実績の多い弁護士でないと解除にこぎつけるのが難しいということです。
サブリース解除については、個人での戦いも難しく、また、サポートしてもらう業者選びも非常に難しいので、世の中にお困りの方が非常に多いのが実情です。
Bさんには私が詐欺でワンルーム投資マンションを４部屋保有していた際にサポートいただいた会社をご紹介し、実際にサブリースの解除にこぎつけ、無事に売却することができました。
このように成功事例もありますのでサブリース解除でお困りの方は、まず私の個別相談にお申し込みください。
どう進めるべきかも含めてご説明させていただくのと、場合によっては私がワンルーム投資マンションを4部屋もっていた際に、お世話になったサブリース解除に強い会社をご紹介させていただきます。
一度お問い合わせフォームからのご相談をお待ちしております。
最後に
サブリース契約については、解除が非常に難しく心が折れることが何度もあるかと思います。
しかし、ご相談いただいた方の中には何人もサブリース解除までこぎつけている方がいらっしゃり、無事に最小限のダメージで売却までこぎつけている方もいます。
中には、サブリースで売却してたら赤字だけど、サブリースを外して売却したことによってマイナスが出ず多少の黒字で終われた方もいらっしゃいました。
ただし、どこに問い合わせをしていいのか、誰に相談していいのか、誰を信じていいのか分からないという気持ちがすごく強いかと思います。
私自身、ワンルーム投資マンションで困った時に、誰に相談していいのかすら分からず、正直どうしてよいか分からないまま途方に暮れておりました。
そういった方の力に少しでもなりたい、また、解決に向けて少しでも光が見えるようにしたい、そんな想いで活動しています。
少しでも力になれたらと思いますので、ご相談いただけたらと思います。
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