こんにちは、ごうです。
5年前に、新築ワンルーム投資マンションの営業マンが言う節税メリットを鵜呑みにし、4部屋を購入して大損しかけました。
「高収入のサラリーマンの方は、不動産収支で赤字を出すことで大きな節税に繋がります。いっぱいお金を取り戻しましょう」
こんなありきたりな営業トークに乗せられてしまったのです。
そして、蓋を空けたら節税どころか脱税に近い状態になっていました。
おかげで、サラリーマンのワンルーム投資マンションは
節税効果なんて実はほぼないということに気付けたのです。
購入前に提案を受けた節税シミュレーションを
今も信じ続けていたらと思うと恐ろしいです。
ワンルーム投資マンションを購入するサラリーマンの方は、
割と大きな節税効果を期待して購入されている方が多いと思います。
ですが、期待しているほどの大きな節税効果なんてありません。
不動産取得税や購入の際の必要諸経費などがかかる1年目のみ
大きな節税効果はありますが、2年目以降は期待しない方が良いです。
僕も、不動産業者が出してきた節税シミュレーションを見て、
不動産投資ってこんなに節税ができるものなんだ？
と鵜呑みにしてしまいました。
基本的に、不動産業者が提示してくる節税シミュレーションは、
節税効果が見込める1年目のシミュレーションのみしか提示しない、
もしくは完全なる脱税シミュレーションになっています。
この記事では、僕が受けた明らかに不自然な節税シミュレーションや
確定申告の違反の証拠など、実体験をベースに節税について書いていきます。
情弱が故に、営業マンから提案を受けた詐欺の節税シミュレーションを真に受けてしまった話
ワンルーム投資マンションの営業マンから
シミュレーション用紙を用いて節税の説明を受けた際、
「ごうさんの年収（900万）であれば、毎月家賃と管理費・修繕費で4万ちょっとの出費と固定資産税の出費を合わせて年間85万ほどのマイナス収支にすることで、所得税と住民税で118万円のバックになる予定です。年間で30万円強の利益になりながら資産も作れます」
こんなことを言われて信じ込んでしまいました。
その中で、シミュレーション用紙の中に
「不動産 ー528万円」
という数字が入っていました。
「この不動産でのマイナス528万ってなんですか？」
と疑問が生じたのですが、
「月々の収支のマイナス4万円分、減価償却や金利の利子分、雑費など、不動産の場合は様々な項目を経費計上することができるので、マイナス528万円を実際に支払って赤字にしているわけではありません。安心してください。」
「こういうのって、細かいところはサラリーマンの方って忙しいし分からない所もあると思うので、我々にお任せください！」
こんな説明でした。
僕はこの時、
「信頼できる先輩が紹介してくれた業者が言っているんだから大丈夫だよね。」
「月々の収支も4万以上マイナスにすることで税金もたくさん返ってくるんだ？」
と、シミュレーションの詳細を自分で調べずに情弱ぶりを発揮していたのでした。
今でこそ理解しましたが、月々の家賃収入 ー ローン返済額 をマイナスにする意味は節税とはほぼ関係ないんです。
そんなことも知らずに不動産会社のいいように
丸め込まれてしまっていました。
一応、
「僕が確定申告において何かやっておくべきことはありますか？」
と聞いたところ
「ごうさんは、使った領収書とかを全部残しておいていただく以外に特にございません。我々の方に送っていただければ確定申告はこちらで対応しますので、ご安心下さい」
こんなことを言われて、完全に安心しきっていました。
確定申告を不動産業者に任せていたらとんでもない申告内容になっていた話
購入して2年目の確定申告書を見て驚愕でした。
業者任せで自身で一切確認をしていなかった僕に
非がありますが、とんでもない内容になってました。
実際の2年目の確定申告書です。
不自然なポイントは、諸経費・雑費が大きすぎたことです。（合わせて630万円ほど）
基本的に、投資用不動産で経費として計算できるのは
・減価償却の経費計上
・返済利子分
・諸経費
・雑費
などですが、あまりにも諸経費・雑費が大きすぎたのです。
これは一体なんなんだろう。。。そもそも適切な金額なのか？
何か不正でも行われているんじゃないか、と不安で仕方なかったです。
不動産会社に確認したところ、
業者：「こちら（諸経費・雑費）は、我々の方で用意した領収書を追加して経費計上をしております。」
僕：「え？我々の方で準備している領収書？なんですかそれ？」
驚愕でした。
赤字を作るために、不動産業者が架空の領収書を作っていたのです。
こちらが、架空の領収書（諸費用）です。
勝手に経費計上していたことをメールで言ってきました。（以下実際のメールです）
驚愕でした。
僕が不動産会社に対して、「コンサルティング費用」として
毎月24万円も払っていることになっていたんです。
これは架空の領収書で、僕は288万を不動産会社に払っていません。
諸経費として赤字を出すために不動産会社が架空の領収書を作成していたのでした。
提案では、118万円税金が返ってくるというシミュレーションでしたが、
正しい確定申告をした場合は約30万円ほどしか返ってきません。
毎月のマイナス収支と固定資産税合わせて85万ほど
自分で手だしをしているので、約+30万強の利益どころか、
約-55万円の損失をしながら投資マンションを
運用しなくてはいけない状態だったのです。
「これって、大丈夫なんですか？違法じゃないんですか？」
問い合わせたところ、こんな返事が返ってきました。
いやいや、そういう問題じゃねーよｗ
と突っ込みたくなりました。
僕：「違法かどうか聞いているんですけど、どっちですか？」
不動産業者：「グレーなやり方ではあると思います」
僕：「全然グレーじゃないですよね。普通に黒ですよね？これって他の顧客もみんなそうなんですか？」
不動産業者：「基本は同じようなやり方です。ですが、今まで税務調査の対象になった人は2人ほどしかいません」
え？？おるやん。普通に。
この会社は、ほとんどの顧客にこのやり口で節税をさせていました。
だけど、自分でチェックしている人は誰一人周りにいませんでした。
やられました。
知り合いの弁護士と税理士に、
「このやり方ってずっと続けられるモノなのでしょうか？」
と問い合わせしましたが、ほとんどの税理士さんが
「うーん、確かにサラリーマン個人に焦点を当てて税務署が出てくることはないと思うけど、特定の不動産会社や税理士から集団で数多く出てきた時には取り締まられる可能性は全然あるよね。」
「ここまで大きな赤字を毎年やってたら怪しまれる。10年以内には発見されるんじゃないかな」
「これはグレーじゃなくて黒だよ」
「これが公になったら不動産業界の確定申告のルールに影響を及ぼすよ」
とおっしゃっていました。
話を聞いた瞬間、目の前が真っ暗になったのを今でも覚えています。
正しく確定申告をしたら毎年トータルで50万円以上の赤字になり、
このまま不正の確定申告を続けていってもどこかで税務調査が入る大きなリスク。
どっちに転んでも地獄、もう手放す以外ありませんでした。
信頼できる先輩からの紹介だからと言って、
提案を受けたシミュレーションがお得に見えたからと言って、
自分で何も調べず人に任せきりにして取り返しのつかない状況に陥る。
本当に自分ってアホだなと、自分で自分を殺したくなりました。
最後に
いかがでしたでしょうか。
節税効果があります。
と言われて信じきっていたものの、
実際に蓋を空けたら節税ではなく脱税をさせられていました。。
そして正しく確定申告を実施すると、
毎月の収支の赤字が大きく節税メリット等全くない状況に
陥っていたのでした。
細かい節税における計算やシミュレーションは
また別途記事を書いて説明しようと思います。
ただ、節税メリットを大きく受けようと思ったら、
僕が被害にあった違法なやり方でやっていかないと
できないということを伝えたいです。
この記事を読んで、もしも不動産会社に確定申告を任しているなら
今一度自分の確定申告の中身を具体的に見直した方が良いです。
また、これから購入を検討している方は、
必ずシミュレーションを詳しく紐解いた上で、
クリアにしてください。
購入初年度は不動産取得税や購入の際にかかる費用があるので、
節税効果はある程度多いですが、2年目以降はそれらがありません。
2年目以降のシミュレーションが本当に正しいのか、
大丈夫なのか、きちんと中身を自分で確認するか、
第三者に確認してもらうかした方が良いです。
他の記事でも書きましたが、どんなに信頼できる人からの紹介でも、
丁寧な営業マンでも、自分できちんと理解して納得するまで
購入を決断してはいけません。
少しでも多くの方が、節税メリットの落とし穴に気付き、
大きな傷を負わないようにしていただけたらと願ってこの記事を書きました。
読んでいただきありがとうございます。
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